Tribunal judiciaire de Grenoble, le 2 octobre 2025, n°25/00665

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 2 octobre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société d’habitation, a assigné les locataires après un commandement de payer demeuré infructueux. La décision statue sur la recevabilité de la demande et les conséquences de la clause résolutoire. Elle accueille la demande de résiliation mais accorde aux locataires des délais de paiement sous condition.

La régularité procédurale préalable à l’expulsion

Le juge vérifie d’abord le respect des formalités protectrices imposées au bailleur. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 conditionne la recevabilité de l’assignation. Pour les bailleurs personnes morales, une saisine préalable de la commission de coordination est exigée. Cette formalité est réputée accomplie par un signalement aux organismes payeurs d’aides. « En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Caisse aux Allocations Familiales (CAF) dans les délais légaux. » (Motifs de la décision). La demande est donc déclarée recevable, le bailleur ayant satisfait à son obligation d’information. Cette analyse confirme une jurisprudence constante sur le caractère substantiel de cette condition. La valeur de ce contrôle réside dans la protection du locataire contre une expulsion précipité. Il impose une démarche de prévention avant toute action judiciaire, préservant ainsi la relation contractuelle.

L’efficacité de la clause résolutoire de plein droit

Le juge constate ensuite la résiliation du bail en raison des impayés persistants. Le contrat contenait une clause résolutoire conditionnée à un commandement infructueux. Un tel acte a été régulièrement signifié aux locataires pour un arriéré de loyer. « Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. » (Motifs de la décision). Les causes du commandement étant demeurées impayées depuis plus de deux mois, la condition est remplie. La résiliation de plein droit est donc acquise à la date fixée par le commandement. Ce raisonnement souligne l’effectivité des clauses résolutoires expressément stipulées. Elle rappelle que leur mise en œuvre reste subordonnée au respect d’une procédure formelle et au constat d’une inexécution durable.

Le pouvoir modérateur du juge sur les délais de paiement

Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour atténuer les conséquences de la résiliation. L’article 24 de la loi de 1989 lui permet d’accorder des délais de paiement. Il prend en compte la situation des débiteurs et les propositions de règlement formulées. « Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure […] il convient de leur accorder des délages de paiement. » (Motifs de la décision). Un échéancier mensuel de cinquante euros sur trente-six mois est ainsi ordonné. Cette mesure suspend temporairement les effets de la clause résolutoire prononcée. La portée de cette décision est d’équilibrer les intérêts du créancier et la situation du débiteur. Elle évite une expulsion immédiate tout en garantissant l’exécution future du contrat et le paiement des loyers courants.

Le régime dissuasif de la suspension conditionnelle

Enfin, le juge assortit la suspension de la clause résolutoire de conditions strictes. Le bénéfice des délais est subordonné au paiement ponctuel de chaque échéance et du loyer courant. Toute défaillance entraîne la reprise immédiate des effets de la résiliation. « En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet. » (Motifs de la décision). L’intégralité de la dette devient alors immédiatement exigible et l’expulsion autorisée. Ce dispositif confère une force exécutoire immédiate à la décision en cas de manquement. Sa valeur réside dans son caractère incitatif au respect de l’échéancier judiciaire. Il constitue un instrument de pression efficace pour assurer l’exécution des obligations par les locataires.