Tribunal judiciaire de Grenoble, le 23 novembre 2023, n°23/04211

Cour d’appel de Grenoble, 1er juillet 2025, 2e chambre civile. Deux locataires d’un garage ont cessé de payer les loyers en raison d’un badge d’accès défectueux. Le bailleur a sollicité la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré. Le tribunal judiciaire de Grenoble, le 23 novembre 2023, a constaté la résiliation, ordonné l’expulsion et condamné les preneurs au paiement des sommes réclamées. L’appel a été limité à l’étendue de la créance et aux accessoires. Il est précisé que « l’appel ne porte pas sur l’acquisition de la clause résolutoire ».

Les appelants invoquaient l’exception d’inexécution, soutenant une impossibilité d’accès entre décembre 2021 et juin 2023. Le bailleur contestait, rappelant l’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989 à un garage et l’exigence d’une inexécution suffisamment grave. La cour énonce d’abord le principe de l’obligation de paiement du preneur, rappelant que « En application de l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus », puis apprécie la gravité de l’inexécution au regard de l’article 1219 du code civil. Elle admet l’exception pour une période circonscrite par la preuve et affirme son opposabilité à l’indemnité d’occupation malgré la résiliation.

I. Les conditions de l’exception d’inexécution en bail de garage

A. L’inexécution suffisamment grave caractérisée par la privation de jouissance
La cour fonde son analyse sur le droit commun des obligations. Elle rappelle que « Conformément à l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». L’inaccessibilité matérielle au garage, imputable au moyen d’accès défectueux, porte atteinte à l’obligation de délivrance conforme et à la jouissance paisible, éléments essentiels du bail, même hors champ de la loi de 1989.

L’appréciation concrète retient l’existence d’un empêchement total d’usage du local loué. La cour constate, au vu des pièces, que « il convient de considérer que les locataires ont été privés de la jouissance totale de leur garage ». Le critère de gravité est ainsi satisfait, l’atteinte dépassant le simple désagrément passager. Cette qualification autorise la suspension corrélative de l’obligation de paiement, sous réserve d’une stricte délimitation temporelle et probatoire.

B. La délimitation temporelle par la preuve et la première interpellation
La juridiction d’appel encadre la mise en œuvre de l’exception par l’exigence d’une preuve datée de l’inexécution. Elle note que « les locataires ne justifient d’un premier courrier adressé au bailleur à ce sujet qu’en date du 29 novembre 2022 ». Ainsi, la période de suspension ne saurait remonter à l’origine alléguée du dysfonctionnement, faute d’écrit antérieur probant, ce qui responsabilise le preneur dans l’alerte et la conservation des preuves.

La solution retient un terme initial et un terme final objectifs, ancrés dans les pièces. La cour juge que « Cette inexécution des obligations du bailleur justifiait la mise en ’uvre de l’exception d’inexécution, laquelle permettait aux preneurs de suspendre le paiement des loyers entre le 29 novembre 2022 […] jusqu’à la restitution effective d’un moyen d’accès, intervenue le 2 juin 2023 ». La cohérence du dispositif tient à l’alignement de la suspension sur la période d’inexécution avérée, excluant les mois antérieurs non documentés et assurant une symétrie des obligations.

II. Les effets sur l’indemnité d’occupation et la liquidation de la créance

A. L’opposabilité de l’exception après clause résolutoire
La décision présente un apport net sur la phase postérieure à la résiliation. Elle affirme que « Il est constant que cette exception demeure opposable, y compris s’agissant de l’indemnité d’occupation, et ce nonobstant l’acquisition de la clause résolutoire au 10 avril 2023 ». L’exception conserve donc ses effets dans la période d’occupation sans titre lorsque l’inexécution causale n’a pas cessé, ce qui évite qu’une résiliation vienne neutraliser la sanction économique du manquement initial du bailleur.

Cette orientation s’inscrit dans une logique de réciprocité des obligations et de finalité de l’article 1219. Elle prévient les enrichissements injustifiés pendant la période où la privation de jouissance perdure. Elle maintient, de surcroît, une incitation au rétablissement diligent de l’accès, la charge économique demeurant partagée selon les manquements respectifs constatés. Le droit commun assure ainsi une solution fonctionnelle en matière de locaux annexes.

B. La méthode de liquidation: ventilation, remises et reliquat dû
L’arrêt consacre une méthode de calcul pragmatique, articulant le prix contractuel, la période de suspension et les remises commerciales. Après avoir écarté les mois non couverts par des preuves, la cour retient le quantum des sommes légitimement retenues au titre de l’exception: « les locataires étaient fondés à retenir la somme de : 429,20 euros (70,36X6 pour les mois de décembre 2022 à mai 2023 + 70,36/30*3 pour les 29,30 novembre 2022 et 1er juin 2023) ». Elle neutralise ainsi, à due concurrence, la créance du bailleur.

En miroir, l’obligation de payer le prix qui n’est pas frappé par l’exception demeure, car « En application de l’article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ». Une fois les retenues et remises intégrées, la cour arrête le reliquat: « Ainsi, les appelants seront condamnés à la somme de 546,29 euros […] en infirmation du jugement ». La solution concilie l’exactitude comptable avec l’économie de l’exception, évitant tant la déchéance totale du loyer que l’indifférence au manquement du bailleur.

L’arrêt précise utilement les contours probatoires et temporels de l’exception d’inexécution en matière de garage, et confirme son effet sur l’indemnité d’occupation malgré la résiliation. La liquidation opérée, proportionnée à la privation de jouissance démontrée, illustre une approche équilibrée du droit commun des obligations.