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Le juge des contentieux de la protection du Havre, statuant le 26 septembre 2025, a examiné une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, un organisme public, sollicitait l’expulsion des locataires et le paiement d’une dette locative. Les locataires opposaient l’application d’une loi nouvelle et demandaient des délais de paiement. Le juge a constaté la résiliation du bail mais a débouté le bailleur de sa demande en paiement de la dette, tout en ordonnant l’expulsion sous conditions.
Le principe de non-rétroactivité de la loi
La décision rappelle avec fermeté le principe cardinal de non-rétroactivité de la loi. Le juge écarte l’application immédiate de la loi du 27 juillet 2023 aux contrats antérieurs. Il souligne que cette loi ne comporte aucune disposition transitoire dérogeant à l’article 2 du code civil. Ainsi, le délai de six semaines introduit par la réforme ne s’applique pas. « Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » (Motifs, 1.2). Le juge applique donc le délai contractuel de deux mois, valable au jour de la conclusion du bail. Cette solution est en parfaite harmonie avec la jurisprudence récente. « En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 20 mars 2025, n°24/10552). La portée est essentielle : elle protège la sécurité juridique des conventions en cours.
Le rejet des délais de paiement et ses conséquences
Le juge analyse rigoureusement les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 de la loi de 1989. Il relève que le locataire principal n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette condition substantielle n’étant pas remplie, la voie spécifique du bail d’habitation est fermée. « En l’espèce, il ressort des éléments du dossier […] que les revenus du foyer […] ne leur permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel » (Motifs, 1.2). Le juge rejette donc la demande de délais fondée sur l’article 24. Il ouvre néanmoins la possibilité de délais sur le fondement général de l’article 1343-5 du code civil, limités à deux ans. Ces délais n’auront pas pour effet de suspendre la résiliation déjà acquise. La valeur de cette analyse est pratique : elle distingue clairement les régimes procéduraux et préserve l’effet de la clause résolutoire.
L’exigence probatoire et le sort de la dette locative
Le juge opère une séparation nette entre la résiliation du contrat et l’exigibilité de la créance. Si la première est acquise, la seconde doit être prouvée de manière certaine. Le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une dette déterminable et individualisée pour chaque codébiteur. « Les pièces […] ne permettent pas de retrouver les sommes réclamées par le bailleur et ne rend pas le montant de la dette de chacun des défendeurs déterminable. » (Motifs, 2). Appliquant les articles 1353 et 1103 du code civil, le juge déboute le bailleur de sa demande en paiement. La portée de ce motif est significative : elle rappelle que la charge de la preuve incombe au créancier et que l’imprécision des comptes est fatale. Cette rigueur probatoire protège le débiteur contre des réclamations insuffisamment étayées.
La consécration de la solidarité et l’expulsion différée
La décision tire les conséquences de la solidarité contractuelle entre colocataires. Bien qu’une des colocataires ait donné congé, sa solidarité persiste pour les obligations nées avant son départ, comme les frais de procédure. « M. [S] [I] et Mme [J] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens » (Motifs, 4). Cette solution est conforme à la jurisprudence qui rappelle que la solidarité conventionnelle lie les codébiteurs pour l’exécution du contrat. « Attendu qu’ayant relevé que le bail stipulait que les copreneurs étaient tenus solidairement […] la cour d’appel a exactement déduit […] que celle-ci restait tenue » (Cass. Troisième chambre civile, le 14 juin 2018, n°17-14.365). Par équité, le juge module cependant l’exécution provisoire et rappelle le délai légal de deux mois pour l’expulsion. La valeur est d’assurer une exécution effective tout en tenant compte de la situation des personnes.
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