Tribunal judiciaire de Libourne, le 3 octobre 2025, n°24/00465

Le Tribunal judiciaire, statuant le 3 octobre 2025, a connu d’un litige né de la rétractation d’acquéreurs suite à la découverte de vices et d’irrégularités sur un bien immobilier. Saisi d’une demande en nullité de la promesse de vente pour dol, le juge a prononcé l’annulation du contrat et condamné solidairement les vendeurs et l’agence immobilière à indemniser les acquéreurs. La décision écarte également des conclusions déposées hors délai pour violation du principe de la contradiction.

La sanction du dol par la nullité du contrat

La caractérisation exigeante de la réticence dolosive

Le juge retient la nullité de la promesse sur le fondement des articles 1131 et 1137 du Code civil. Il rappelle que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges » et que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (Motifs, 2°). L’analyse détaillée des faits révèle une dissimulation systématique concernant des travaux non autorisés ou non conformes au plan local d’urbanisme. La décision souligne que les vendeurs, dotés d’une connaissance immobilière, ont omis de communiquer des informations déterminantes sur la piscine, la toiture, un bardage, un mur et le système de chauffage. Le tribunal estime que sans ces manquements, les acquéreurs « n’auraient pas proposé d’acquérir le bien pour le même prix voire ils n’auraient fait aucune offre » (Motifs, 2°). Cette appréciation in concreto du caractère déterminant des informations cachées renforce l’exigence de loyauté précontractuelle.

La portée pratique d’une obligation renforcée d’information

La décision illustre l’étendue concrète de l’obligation précontractuelle d’information issue de l’article 1112-1 du Code civil. Elle dépasse la simple bonne foi pour imposer une investigation active du vendeur sur l’état réglementaire de son bien. Le juge relève que les vendeurs n’ont produit ni autorisations, ni factures, ni devis malgré les demandes répétées, laissant des « questions demeurant sans réponse » (Motifs, 2°). La sanction d’une construction illégale, comme le mur édifié sans déclaration, « sans limitation de durée » (Motifs, 2°), montre que l’illégalité urbanistique constitue une information déterminante. Cette approche protège l’acquéreur contre les risques juridiques et financiers futurs, alignant la jurisprudence sur la sévérité des contrôles d’urbanisme. Elle fait peser sur le vendeur une charge probatoire lourde pour démontrer la régularité des aménagements.

La responsabilité solidaire des intervenants à la vente

La faute délictuelle de l’agent immobilier mandataire

Le tribunal engage la responsabilité extra-contractuelle de l’agence sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Il rappelle le « devoir d’information et de conseil » de l’intermédiaire, qui doit « garantir la loyauté des pourparlers » et « se renseigner lui-même sur les points d’une certaine importance » (Motifs, 3°). La décision constate un manquement à cette obligation, l’agence n’ayant « pas vérifié les informations relatives aux travaux » et n’ayant « pas fait le nécessaire pour répondre aux légitimes interrogations » (Motifs, 3°). Pire, son comportement est qualifié de déloyal pour avoir menacé les acquéreurs alors qu’ils cherchaient des éclaircissements. Cette condamnation souligne que le rôle de l’agent ne se limite pas à un simple intermédiaire mais inclut une mission de vigilance et de vérification des déclarations du vendeur, indépendamment de son mandat.

Le régime de la condamnation in solidum et ses conséquences

La décision prononce une condamnation solidaire des vendeurs et de l’agence, estimant qu’ils ont « par leurs fautes respectives, concouru à la réalisation de l’entier dommage » (Motifs, 5°). Toutefois, dans les rapports entre eux, la charge est répartie par moitié, les fautes étant de « gravité comparable » (Motifs, 5°). Cette solution pratique permet à la victime d’être intégralement indemnisée par le débiteur le plus solvable, tout en organisant un recours entre coobligés. Elle illustre l’articulation entre la responsabilité contractuelle du vendeur pour dol et la responsabilité délictuelle de l’agent pour manquement à son devoir professionnel. La restitution de l’indemnité d’immobilisation, ordonnée séparément, confirme que cette somme, « prix de l’exclusivité » selon une jurisprudence récente, doit être restituée en cas de nullité du contrat (Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, n°23/05349). L’acquéreur recouvre ainsi sa situation antérieure, complétée par des dommages-intérêts distincts.