Tribunal judiciaire de Lille, le 13 septembre 2025, n°24/01665

Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort, a rendu un arrêt le 13 septembre 2025. L’affaire concernait un litige locatif portant sur la restitution d’un dépôt de garantie et la régularisation de charges. Suite à un premier jugement rendu par défaut, une opposition fut formée. La juridiction devait se prononcer sur la recevabilité de cette opposition et sur le fond du différend locatif. Elle a déclaré l’opposition recevable et condamné le bailleur à restituer les sommes indûment retenues.

La recevabilité de l’opposition et la détermination de la période locative

L’examen de la recevabilité de l’opposition fut prioritaire. Le juge a rappelé le principe selon lequel « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais » (Discussion). L’opposition à un jugement par défaut doit être formée dans le mois suivant sa signification. En l’espèce, la signification étant intervenue le 29 janvier 2024 et l’opposition le 9 février 2024, le délai était respecté. Cette solution rappelle l’importance du respect des délais procéduraux, dont l’inobservation est d’ordre public. Elle confirme également une jurisprudence constante sur le point de départ du délai d’opposition, comme le soulignait le Tribunal judiciaire de Strasbourg : « le jugement rendu par défaut en dernier ressort peut être frappé d’opposition dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 6 novembre 2025, n°25/05020). Sur le fond, une divergence persistait quant aux dates de prise d’effet et de restitution du bail. Le juge a constaté une incohérence entre la date figurant sur le bail signé et les autres éléments du dossier. Les factures et décomptes produits par le bailleur lui-même, arrêtés au 10 juin 2022, ont permis d’établir la réalité des faits. Ces pièces ont corroboré la version des locataires, fixant la période locative de juin 2021 à juin 2022. Le juge a ainsi privilégié la preuve concrète et concordante sur la seule mention erronée d’un acte, assurant une exacte qualification de la relation contractuelle.

Le contrôle strict des justifications pour la rétention du dépôt de garantie

Le cœur du litige portait sur la légitimité des retenues opérées sur le dépôt de garantie. Le juge a rigoureusement appliqué le cadre légal de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il a rappelé que la restitution doit intervenir dans un délai de deux mois, déduction faite des sommes « dûment justifiées » (Discussion). Concernant les dégradations alléguées, le bailleur a échoué à rapporter la preuve de leur existence. L’absence d’état des lieux de sortie fut déterminante. Le juge a constaté que « le bailleur ne démontre donc pas des dégradations et du défaut d’entretien allégués » (Discussion). Cette exigence probatoire stricte protège le locataire contre des retenues arbitraires. Pour les charges, l’analyse fut tout aussi sévère. La clause du bail prévoyant un forfait pour l’électricité et internet fut jugée non conforme. Elle violait l’article 25-10 en prévoyant une régularisation, ce qu’un forfait interdit. Le bailleur était donc « mal fondé à retenir la somme » correspondante (Discussion). Le décompte pour les charges de copropriété fut également rejeté car il ne constituait pas « un décompte par nature de charges au sens des dispositions précitées » et était dépourvu de pièces justificatives (Discussion). Ce contrôle approfondi garantit la transparence et la justification exacte de toute retenue. La décision applique ainsi avec rigueur la jurisprudence existante, qui précise que la restitution s’effectue « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Tribunal judiciaire de Paris, le 15 mai 2025, n°25/00305). Enfin, le juge a appliqué la pénalité légale pour retard de restitution, calculée jusqu’à parfaite exécution. Il a aussi ordonné la restitution des provisions sur charges non justifiées, tout en déboutant la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Cette décision renforce les obligations probatoires du bailleur et sanctionne leur méconnaissance. Elle assure une protection effective des locataires en exigeant une justification précise et documentée de toute retenue sur le dépôt de garantie.