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Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur public justifiait d’un commandement demeuré infructueux. Le locataire était engagé dans une procédure de surendettement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire tout en accordant des délais de paiement exceptionnels. Il a également suspendu les effets de cette clause sous conditions strictes.
La régularité procédurale et l’acquisition de la clause résolutoire
Le respect des formalités préalables à l’action en justice. Le bailleur a démontré le strict respect des obligations de saisine de la commission de prévention des expulsions. Une copie de l’assignation fut notifiée à la préfecture dans les délais légaux. Cette diligence assure la recevabilité de la demande en justice. Elle souligne le formalisme protecteur encadrant les procédures d’expulsion locative.
La réunion des conditions de la résiliation de plein droit. Le bail contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement. Un commandement de payer visant cette clause fut signifié en décembre 2022. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti. » (Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire) La jurisprudence confirme ce principe en indiquant qu’un commandement infructueux active la clause. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Tours, le 5 juin 2025, n°24/04922) Le juge constate donc l’acquisition de la clause à une date certaine.
L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation
La condamnation au paiement des sommes dues et le principe de l’indemnité d’occupation. Le locataire est tenu au paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation. Le préjudice lié à l’occupation postérieure est réparé par une indemnité. « le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer » (Sur le décompte des sommes dues) Ce principe est bien établi, comme le rappelle une décision antérieure. (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833) Le juge condamne ainsi le locataire au paiement d’une créance arrêtée.
L’octroi de délais de paiement et la suspension conditionnelle de la clause. Le juge applique le régime dérogatoire lié au surendettement. La commission a imposé un plan de remboursement de la dette locative. « le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement » (Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire) Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, les effets de la clause sont suspendus. Cette suspension est réversible en cas de nouvel impayé, protégeant ainsi les deux parties.
Cette décision illustre la conciliation entre la sanction des impayés et la protection des locataires vulnérables. Elle rappelle la force exécutoire de la clause résolutoire dès ses conditions réunies. Elle démontre aussi la marge de manœuvre du juge pour aménager les conséquences de son application. L’articulation entre le droit des baux et le droit du surendettement est ainsi précisée. Le juge devient le garant d’un équilibre entre le recouvrement de la créance et le maintien dans les lieux.
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