Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une action en résiliation de bail pour impayés. Après avoir constaté la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a condamné les locataires au paiement des sommes dues. Toutefois, il a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause, rejetant parallèlement une demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
La conciliation des sanctions contractuelles avec la protection du locataire
Le juge admet le jeu de la clause résolutoire tout en en suspendant les effets. Il constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 mars 2024. Cette application stricte du contrat sanctionne le manquement du locataire à son obligation essentielle de paiement. Le juge rappelle ainsi la force obligatoire des conventions et l’efficacité des mécanismes de sanction prévus par les parties. La valeur de cette solution réside dans la sécurité juridique qu’elle offre au bailleur, lui permettant de compter sur l’exécution forcée du contrat.
Cependant, le juge tempère immédiatement cette rigueur par l’octroi de délais de paiement. Il fonde sa décision sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ». Cette mesure procède d’un impératif de prévention des expulsions locatives et de traitement social des impayés. La portée en est pratique, car elle subordonne le maintien dans les lieux à une reprise effective des paiements courants et échelonnés de l’arriéré.
La sanction du défaut de paiement et le rejet des demandes accessoires
Le juge organise précisément les conséquences d’un éventuel nouveau manquement. Il dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise. Ce dispositif conditionnel assure une exécution effective de la décision en prévoyant une sanction automatique et immédiate. Il instaure un équilibre incitatif, offrant une chance de régularisation tout en garantissant une issue rapide en cas de défaillance.
Par ailleurs, le juge écarte les demandes indemnitaires accessoires du bailleur. Concernant la résistance abusive, il relève que le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire. Ce rejet rappelle le caractère strict des conditions de l’article 1231-6 du Code civil, exigeant un préjudice distinct et une mauvaise foi. La valeur de cette analyse est de cantonner les sanctions à la réparation du préjudice subi, évitant une pénalisation excessive du locataire déjà en difficulté.
