Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/07716

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une demande de résiliation de bail pour impayés. Après avoir constaté la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a reconnu la dette locative tout en accordant des délais de paiement au locataire. La solution retenue suspend les effets de la clause résolutoire sous condition et organise les conséquences d’une éventuelle expulsion.

La sanction du défaut de paiement

La validation des conditions de la clause résolutoire constitue le premier temps de l’analyse. Le juge constate que le bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement et que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti après commandement. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 27 février 2024. » Cette constatation stricte rappelle le caractère automatique de l’acquisition de la clause lorsque ses conditions sont satisfaites. La jurisprudence antérieure confirme cette rigueur procédurale en soulignant que la clause est acquise si le commandement, régulier en la forme, demeure infructueux. « il est par ailleurs constant ses causes n’ont pas été intégralement réglées dans le délai requis, de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise. » (Cour d’appel de Versailles, le 25 janvier 2024, n°23/03226). Le juge statue donc sur une situation juridiquement consommée.

La fixation précise de la créance due en découle naturellement. Le montant de l’arriéré est arrêté à la somme de 310,05 euros après déduction des frais non justifiés. Le locataire est condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Cette condamnation personnelle établit le titre exécutoire nécessaire pour le recouvrement. La minutie du calcul, incluant la déduction d’un prélèvement pour enquête sociale non mis en demeure de renvoyer, démontre le contrôle exercé par le juge sur les sommes réclamées. Il évite ainsi que le bailleur ne se prévale d’une créance supérieure à ce qui est légitimement dû.

L’aménagement judiciaire des conséquences

Le pouvoir d’aménagement du juge constitue le cœur de la décision. S’appuyant sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge use de son pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais. « il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 62,01 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire. » Cette suspension conditionnelle est une mesure de clémence adaptée à la situation financière du débiteur. Elle rejoint l’esprit d’une jurisprudence récente qui admet la suspension des effets de la clause lorsque le locataire démontre sa volonté de s’acquitter de sa dette. « Il est donc justifié de prendre en compte la situation de la SAS Mothaiba, ce d’autant que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques. » (Tribunal judiciaire de Créteil, le 1 décembre 2025, n°25/01200). Le juge concilie ainsi la sanction contractuelle avec la prévention des expulsions.

Le dispositif conditionnel et prospectif en précise les modalités exécutoires. Le non-respect d’une seule mensualité entraîne l’exigibilité immédiate du reliquat et l’acquisition automatique de la clause. « en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. » Le juge organise également les conséquences de l’expulsion en fixant par avance une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer. Cette condamnation prospective sécurise le bailleur et évite une nouvelle instance. Enfin, le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au nom de l’équité, tempère la condamnation aux dépens supportés par le locataire. La décision illustre ainsi la recherche d’un équilibre entre les intérêts des parties et l’efficacité de la justice.