Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/07724

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. La société bailleuse agit en constatation d’une clause résolutoire et en prononcé de résiliation. Le juge déclare l’action recevable mais rejette la demande de constatation. Il prononce néanmoins la résiliation du bail pour manquement grave et ordonne l’expulsion. Cette décision opère une distinction fondamentale entre deux régimes de rupture.

La distinction entre clause résolutoire et résiliation judiciaire

Le rejet de l’acquisition de la clause contractuelle. Le bail contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement, régie par l’ancienne rédaction de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le juge constate qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié. Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que la totalité des sommes dues a été réglée dans le délai imparti. Dès lors, la clause résolutoire ne peut être acquise et la demande de constat de la résiliation du bail doit être rejetée. Ce point est conforme à une jurisprudence constante sur l’effet extinctif du paiement dans le délai. « En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai imparti, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges est rejetée. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 18 juillet 2025, n°24/08603)

Le prononcé judiciaire de la résiliation pour manquement grave. Le juge se fonde ensuite sur les articles 1225 et suivants du code civil pour prononcer la résiliation. Il rappelle que le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer. En l’espèce, le montant de l’impayé représente près de douze termes de loyer et les impayés perdurent depuis la prise à bail. Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation. Le juge exerce ainsi son pouvoir souverain d’appréciation pour constater une inexécution suffisamment grave.

Les conséquences pratiques de la rupture prononcée

Le rejet des délais de paiement et l’ordonnance d’expulsion. Le juge examine la demande de délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil. Il relève que la locataire ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière actuelle. En outre, sa proposition de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois est insuffisante pour régler les sommes dues dans le délai de deux ans. La demande de délais doit donc être rejetée. L’expulsion est en conséquence ordonnée, avec le rappel des modalités légales de remise des meubles. Cette sévérité s’explique par l’absence de justification et la persistance du manquement.

La condamnation au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation. Le juge condamne la locataire au paiement de la créance de loyers et charges arrêtée. Il alloue également une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges, à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer. Cette indemnité vise à réparer le préjudice lié à l’occupation indue et à l’impossibilité de relouer le bien.

Cette décision illustre la complémentarité des régimes de rupture en matière de bail d’habitation. Elle rappelle que l’échec d’une clause résolutoire pour cause de régularisation n’interdit pas une action en résiliation judiciaire. Le juge conserve un pouvoir d’appréciation souverain pour sanctionner les manquements graves et persistants aux obligations essentielles. La solution protège le bailleur contre les impayés chroniques tout en encadrant strictement les effets de la clause résolutoire. Elle renforce la sécurité juridique en distinguant nettement les voies de droit et leurs conditions respectives.