Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/07856

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une action en résiliation de bail pour impayés. La société bailleuse a assigné les deux locataires, un couple divorcé, pour obtenir la résolution du bail, le paiement des sommes dues et l’expulsion. Le juge a constaté la régularité de la procédure et la réunion des conditions de la clause résolutoire. Il a condamné solidairement les ex-époux aux loyers impayés jusqu’à la résiliation, mais a rejeté la demande d’indemnités d’occupation à l’encontre du conjoint ayant quitté les lieux. Les demandes de délais de paiement et de suspension de la résiliation ont été refusées, conduisant à l’expulsion de la locataire demeurant dans les lieux.

La régularité procédurale de la résiliation pour impayés

La décision rappelle les conditions de forme et de fond pour l’acquisition d’une clause résolutoire. Le bailleur doit respecter un formalisme strict avant de pouvoir invoquer la résiliation de plein droit prévue au contrat. L’action en justice elle-même est soumise à des délais de notification impératifs à l’autorité administrative.

Le juge vérifie ainsi le strict respect des délais de notification préalable. « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience » (Motifs). Ce contrôle assure la protection du locataire en garantissant une information des services sociaux. La régularité de la mise en demeure est également scrutée, le commandement devant demeurer infructueux pendant le délai légal. « Il résulte du décompte produit par le bailleur que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois » (Motifs). Cette exigence rejoint la solution dégagée par d’autres juridictions sur la nécessité d’un commandement préalable. « Il ressort des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Toulouse, le 27 janvier 2026, n°25/01040). Le délai diffère mais le principe est identique.

Le régime des obligations après la résiliation et la fin de la solidarité

La décision opère une distinction nette entre la dette de loyers impayés et les indemnités d’occupation dues après la résiliation. Cette distinction est cruciale pour déterminer l’étendue de l’obligation solidaire des ex-époux, liée au caractère ménager de la dette. La solidarité, qui joue pour les loyers échus avant le divorce, ne s’étend pas automatiquement aux conséquences de la résiliation.

Le juge rappelle le principe de solidarité pour les dettes ménagères jusqu’à la publicité du divorce. « Il s’en déduit que les deux époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et des charges s’agissant d’une dette ménagère et ce jusqu’à ce que mention du jugement de divorce ait été faite » (Motifs). En revanche, l’indemnité d’occupation, due après la résiliation, n’est présumée être une dette ménagère. « Le bailleur qui prétend que la dette de loyers est due solidairement par des époux séparés de fait doit en rapporter la preuve » (Motifs). Faute de preuve, le conjoint ayant quitté le domicile n’est pas tenu. Cette analyse protège un ex-époux des conséquences d’une occupation qu’il ne contrôle plus.

La portée de l’arrêt est significative en matière de surendettement et de procédure d’expulsion. Le juge refuse d’accorder des délais de paiement ou de suspendre la résiliation malgré l’ouverture d’une procédure. « Il ressort des éléments communiqués que la défenderesse n’a pas repris avant l’audience le paiement intégral du loyer et des charges » (Motifs). Cette condition est interprétée strictement, un paiement partiel étant insuffisant. La décision rappelle ainsi que les dispositifs de protection du locataire surendetté sont subordonnés à la reprise effective des paiements courants.