Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/10478

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Constatant le défaut de paiement et la régularité de la clause résolutoire, le juge accorde néanmoins des délais au locataire. Il condamne ce dernier au paiement des sommes dues mais suspend les effets de la clause résolutoire sous conditions, rejetant la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La sanction du défaut de paiement et le pouvoir modérateur du juge

Le juge constate d’abord la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire contractuelle. Le bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024. Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur l’exigence de clarté et de régularité procédurale des clauses résolutives expressément stipulées. « Aucune critique ne peut être faite sur la régularité de cette clause, ni du commandement de payer » (Cour d’appel de Reims, le 21 janvier 2025, n°24/01345). La décision rappelle ainsi la force obligatoire des conventions et la sanction du non-respect des obligations essentielles du locataire.

Le juge use ensuite de son pouvoir d’octroi de délais de paiement pour tempérer cette sanction. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Au regard de la situation financière du locataire, il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 100 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ce pouvoir discrétionnaire, exercé même d’office, illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du patrimoine bailleur et la prévention des expulsions locatives. Il permet d’éviter qu’une situation précaire ne conduise systématiquement à la perte du logement.

L’aménagement des conséquences de la résolution et le rejet des demandes accessoires

La décision organise précisément les effets de la suspension de la clause et les conséquences d’une éventuelle défaillance future. Elle suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. Elle précise qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. Cette mise en œuvre conditionnelle et rétroactive de la clause est un outil de pression pour assurer l’exécution du plan de paiement. Elle évite une résolution définitive tout en garantissant au bailleur une issue rapide en cas de nouveau manquement, sécurisant ainsi le recouvrement de la créance.

Par ailleurs, le juge rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Ce rejet souligne la nécessité pour le créancier de démontrer un préjudice distinct et une mauvaise foi spécifique pour obtenir une telle condamnation. La décision opère ainsi une distinction nette entre le simple retard, compensé par les intérêts, et la résistance abusive, qui requiert un comportement fautif particulier. Elle limite strictement les sanctions pécuniaires au préjudice effectivement subi et prouvé.