Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/11094

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés persistants. La société bailleuse agit en constatation de la résiliation de plein droit et, subsidiairement, en résiliation judiciaire. Le juge rejette la première demande en raison d’un vice de forme du commandement. Il prononce néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et persistant. La solution distingue ainsi clairement les régimes de la clause résolutoire et de la résiliation judiciaire.

La neutralisation de la clause résolutoire par un vice de forme

Le juge écarte tout d’abord l’effet résolutoire de plein droit invoqué par la bailleuse. Le bail, conclu en 2010, contient une clause résolutoire et un commandement a été signifié. Toutefois, ce commandement a fixé un délai de régularisation erroné. « Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail » (Motifs). Le commandement appliquant le nouveau délai de six semaines au lieu de l’ancien délai de deux mois est donc entaché d’un vice. « Le commandement de payer litigieux, qui fixe à Madame [V] [H] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation » (Motifs). Cette analyse confirme une application stricte du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours. Elle rejoint la solution d’un tribunal qui a jugé qu’un bail reconduit après la réforme devait, à l’inverse, suivre la nouvelle procédure. « Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 6 novembre 2025, n°25/02444). La portée de la décision commentée est de rappeler l’importance d’une parfaite conformité du commandement à la loi applicable au contrat.

Le prononcé judiciaire de la résiliation pour manquement essentiel

En dépit de l’inopposabilité de la clause, le juge prononce la résiliation du bail sur le fondement des articles 1225 et suivants du code civil. Il souligne que le locataire est tenu à une obligation essentielle de paiement. Le manquement est caractérisé par son ampleur et sa durée. « Le montant de l’impayé représente plus de 11 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis janvier 2022 » (Motifs). Le juge use de son pouvoir souverain pour apprécier la gravité de l’inexécution. « Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail » (Motifs). La résiliation est donc prononcée à la date de l’assignation, conformément à l’article 1229 du code civil. Cette solution démontre l’autonomie de l’action en résiliation judiciaire. Elle offre au bailleur une voie de recours alternative lorsque la clause résolutoire est inopérante. La valeur de la décision est de réaffirmer la sanction de l’inexécution contractuelle grave, indépendamment des mécanismes conventionnels.

Les conséquences indemnitaires de la résiliation prononcée

La décision organise précisément les conséquences pécuniaires de la résiliation. Le juge condamne d’abord le locataire au paiement des sommes restant dues. Il ordonne ensuite le versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. « En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer » (Motifs). Cette indemnité, fixée au montant du dernier loyer majoré des charges, compense l’occupation sans titre. Elle court à compter du premier jour du mois suivant le jugement jusqu’à la remise des clés. Le juge précise les modalités de cette libération effective. La décision prévoit enfin l’expulsion du locataire à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois. Ces mesures assurent une réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur. Elles garantissent également l’effectivité de la décision de justice en organisant la restitution du logement. La portée pratique est de fournir un cadre complet pour l’exécution forcée consécutive à une résiliation judiciaire.