Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/11098

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une demande de résiliation de bail et d’expulsion pour défaut d’assurance. Le locataire, défendeur, ne s’est pas présenté à l’audience. Le juge a constaté la régularité de la clause résolutoire et son acquisition, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement de sommes dues. La décision illustre le formalisme strict encadrant l’application des clauses résolutoires en matière de bail d’habitation.

La condition suspensive de la mise en demeure

La validité de la clause résolutoire est subordonnée au respect d’une formalité préalable impérative. Le juge rappelle qu’une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut d’assurance « ne produit effet qu’un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux ». Cette exigence procède de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Le commandement délivré le 6 juin 2024 reproduisait fidèlement la clause et le texte légal. La jurisprudence antérieure confirme cette exigence en précisant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°25/06428). La mise en demeure constitue ainsi une condition suspensive protégeant le locataire contre une résiliation abrupte.

L’acquisition de la clause par l’inexécution persistante

La réalisation de la condition entraîne l’acquisition automatique de la clause résolutoire. Le juge constate qu’aucune attestation d’assurance n’a été remise dans le délai d’un mois suivant le commandement, ni même à l’audience. Dès lors, « il convient, en conséquence, de constater que le contrat de bail est résolu par les effets de la clause résolutoire intervenus le 7 juillet 2024 ». La résolution est donc rétroactive à cette date. La décision écarte toute possibilité de suspension des effets de la clause, soulignant qu’aucune disposition légale ne le permet. Elle se distingue ainsi d’un cas où le locataire aurait finalement justifié de son assurance, ce qui aurait empêché l’acquisition de la clause. La jurisprudence rappelle en effet que « la clause résolutoire ne stipulant pas qu’elle serait acquise au terme du délai d’un mois en cas d’absence de justification d’une assurance pour les risques locatifs mais en cas d’absence de souscription d’une telle assurance, il convient d’infirmer la décision entreprise, le locataire ayant rempli ses obligations à ce titre » (Cour d’appel de Paris, le 12 septembre 2024, n°21/21531). L’inexécution persistante est donc déterminante.

Les conséquences patrimoniales de la résolution

La résolution du bail génère des obligations financières précises pour l’occupant devenu sans titre. Le juge condamne le locataire au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date de résolution. Pour la période postérieure, il alloue une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré des charges. Cette indemnité vise à « réparer le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail ». Elle court jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion. Le juge procède ainsi à une liquidation complète des créances nées de l’inexécution contractuelle. Le décompte détaillé produit par le bailleur est retenu, sous réserve d’un réajustement ultérieur des charges. La décision opère ainsi une séparation nette entre les dettes contractuelles et l’indemnité extra-contractuelle.

Les modalités pratiques de l’expulsion

Le juge organise précisément les suites procédurales de l’expulsion pour en assurer l’efficacité. Il ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique si les lieux ne sont pas libérés volontairement dans un délai de deux mois. Il rappelle également le sort des meubles, régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, permettant une mise en œuvre rapide. Le juge informe enfin le locataire de la possibilité de saisir une commission de médiation, sous conditions. Ces dispositions montrent la recherche d’un équilibre entre l’efficacité de l’exécution forcée et la prise en compte de la situation personnelle de l’occupant. L’expulsion n’est ainsi pas une simple mesure coercitive mais un processus encadré.