Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/11100

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande en paiement d’arriérés locatifs. Le bailleur social agit contre son ancienne locataire, qui ne comparaît pas. La question principale réside dans la preuve de l’existence et du contenu d’un bail verbal, ainsi que dans le calcul des sommes réclamées. Le tribunal accueille la demande du bailleur en partie, condamnant la locataire au paiement d’une créance liquidée.

La preuve du contrat de bail verbal par tous moyens

La validité du bail verbal et ses conditions probatoires

Le juge rappelle d’abord le principe de validité du bail conclu sans écrit. Il cite l’article 1714 du code civil et la loi du 6 juillet 1989 pour affirmer que l’écrit n’est pas une condition de validité. « Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit. » Cette solution confirme la jurisprudence constante sur la forme des baux. Elle consacre la primauté du consentement sur le formalisme pour la validité du contrat. La Cour d’appel de Montpellier, le 16 septembre 2025, a rappelé un principe similaire en matière de preuve. « Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du code civil que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. » (Cour d’appel de Montpellier, le 16 septembre 2025, n°22/06327). Le présent jugement s’inscrit dans cette ligne en admettant la licéité du bail verbal.

L’appréciation souveraine des indices d’exécution du contrat

Le juge procède ensuite à l’examen des éléments concrets produits au débat. Il relève l’existence de paiements réguliers, d’un dépôt de garantie et de la perception d’aides au logement. La participation à un état des lieux de sortie est également retenue. Ces indices multiples permettent de déduire l’existence d’un contrat et de son prix. « Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée. » Cette appréciation in concreto illustre la liberté de la preuve permise par l’article 1715 du code civil. Elle offre une sécurité juridique au bailleur en l’absence d’écrit. La décision montre ainsi comment un faisceau d’indices suffit à établir un contrat de louage.

Le rejet des pénalités pour défaut de réponse à l’enquête OPS

Le contrôle strict des conditions de mise en œuvre d’une clause pénale

Le bailleur réclamait des pénalités liées à une enquête statistique obligatoire. Le juge examine le fondement légal de cette demande à l’article L. 442-5 du code de la construction. Il constate que le bailleur n’a pas justifié de l’envoi de l’enquête ni de la demande d’avis d’imposition. Cette absence de preuve sur le respect de la procédure est fatale à sa demande. Le tribunal refuse donc d’inclure ces pénalités dans le décompte des sommes dues. Cette analyse impose une charge probatoire stricte sur le bailleur pour les pénalités contractuelles. Elle protège le locataire contre des sanctions dont les conditions ne sont pas établies.

La liquidation détaillée de la créance locative et ses accessoires

Le juge procède enfin à une liquidation précise de la créance. Il déduit du montant réclamé le dépôt de garantie et certains frais non justifiés. Les intérêts légaux sont calculés à partir de différentes dates d’exigibilité. La condamnation aux dépens est prononcée contre la partie perdante. « L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. » Ce rejet de la demande sur le fonds de commerce procédural souligne le caractère accessoire de cette indemnité. La décision démontre ainsi un contrôle minutieux de chaque poste de la créance. Elle assure une exécution équitable du contrat en dépit de l’absence de comparution.