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Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur a respecté la procédure préalable de saisine de la commission de prévention des expulsions. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire mais accorde des délais de paiement au locataire, suspendant ainsi les effets de la clause. Il rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et ordonne le paiement des sommes dues.
La suspension conditionnelle de la clause résolutoire
Le juge constate la régularité de l’acquisition de la clause. Le contrat comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 7 août 2024. » (Motifs) Cette constatation pure et simple est conforme à l’application stricte des stipulations contractuelles. Elle rappelle que le mécanisme de la clause résolutoire s’acquiert de plein droit dès la réunion de ses conditions.
Le juge suspend cependant les effets de cette clause en accordant des délais. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut accorder des délais de paiement. « Il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 75 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire » (Motifs) Cette suspension est conditionnée au respect strict du plan de paiement. Cette décision illustre le pouvoir d’adaptation du juge, qui tempère la rigueur contractuelle par une appréciation in concreto de la situation du débiteur.
La sanction du non-respect des délais et le rejet des demandes accessoires
Le dispositif instaure un régime de sanction automatique en cas de défaillance. Le non-paiement d’une seule mensualité entraîne l’exigibilité immédiate du reliquat. « Dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible » (Motifs) La clause résolutoire est alors automatiquement acquise, permettant l’expulsion. Cette mécanique procure une sécurité juridique au bailleur tout en offrant une ultime chance au locataire.
La décision précise les conséquences pécuniaires d’une occupation après résolution. Une indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du dernier loyer. « Condamne Madame [N] [K], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois […] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel » (Par ces motifs) Cette condamnation anticipée vise à prévenir tout contentieux futur et à réparer le préjudice d’une occupation sans titre.
Le juge rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Le bailleur n’apporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui né du retard. « Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire » (Motifs) Cette exigence d’un préjudice autonome, conforme à l’article 1231-6 du Code civil, limite les condamnations accessoires. Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile confirme cette lecture stricte des conditions de la sanction.
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