Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail et expulsion. Le bailleur invoquait l’inexécution par la locataire de ses obligations de paiement. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Il a également condamné la locataire au paiement d’un arriéré et d’une indemnité d’occupation, tout en rejetant une demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences
Le juge constate la régularité de la procédure ayant conduit à la résiliation. Le bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges. La décision relève que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti suivant le commandement. Elle en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à une date précise. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement avec place de parking étaient réunies à la date du 13 novembre 2023. » (Motifs de la décision). Cette application stricte rappelle la jurisprudence qui exige un commandement régulier pour que la clause produise ses effets. La décision consacre ainsi le principe selon lequel une clause résolutoire expressément stipulée et régulièrement mise en œuvre permet une résiliation de plein droit.
La conséquence directe est l’obligation pour l’occupant de libérer les lieux. Le juge ordonne donc l’expulsion à défaut de libération volontaire dans un délai de deux mois. Cette mesure est la suite logique de la résiliation, visant à permettre au propriétaire de recouvrer la jouissance de son bien. La décision opère ainsi une distinction nette entre la période d’occupation légale sous le bail et la période d’occupation illégale consécutive à sa résiliation.
La condamnation au paiement des sommes dues et à une indemnité d’occupation
L’occupation des lieux après la résiliation génère des obligations financières distinctes. Le juge condamne d’abord la locataire au paiement de l’arriéré locatif constaté à une date certaine. Il précise que les intérêts courront au taux légal à compter du jugement. Cette condamnation couvre la période d’exécution défaillante du contrat, jusqu’à sa résiliation. Elle répare le préjudice né du simple retard dans l’exécution des obligations contractuelles.
L’occupation post-résiliation justifie quant à elle le versement d’une indemnité distincte. Le juge estime que cette occupation cause un préjudice nécessitant réparation. « L’occupation prolongée du logement avec place de parking après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges. » (Motifs de la décision). Cette indemnité, fixée au niveau du dernier loyer, est due jusqu’à la libération effective. Cette solution rejoint la position de la Cour d’appel de Paris pour qui l’occupant sans titre doit une indemnité « jusqu’à la libération effective et définitive des lieux » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833). Elle sanctionne l’enrichissement injustifié de l’occupant.
Le rejet des demandes indemnitaires complémentaires
La décision opère une distinction subtile entre les différents chefs de préjudice. Le bailleur avait également sollicité des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le juge écarte cette demande au double motif que le préjudice allégué n’est pas distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et que la mauvaise foi n’est pas établie. « Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. » (Motifs de la décision). Ce refus rappelle que l’indemnisation pour abus procédural est soumise à des conditions strictes, notamment la démonstration d’un préjudice spécifique.
Enfin, le juge statue sur les frais de la procédure. Bien que condamnant la locataire défaillante aux dépens, il rejette la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il estime que l’équité commande de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens. Cette modulation des condamnations financières témoigne du pouvoir d’appréciation du juge pour équilibrer les charges procédurales entre les parties, indépendamment du succès de l’action.
