Le juge des contentieux de la protection, le 18 septembre 2025, statue sur une demande de résiliation de bail pour impayés. Après une saisine obligatoire de la commission de prévention des expulsions, le bailleur a assigné son locataire. Le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire mais accorde des délais de paiement. Il suspend les effets de la clause et fixe une indemnité d’occupation potentielle, rejetant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La consécration d’une clause résolutoire acquise

La validation des conditions contractuelles et légales. Le juge relève la présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail pour défaut de paiement. Il constate ensuite que « La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement » (Sur la demande de résiliation du bail). Ce double constat permet de valider l’acquisition de la clause par le bailleur, conformément au droit commun. La jurisprudence rappelle que « L’impayé de loyers existant au jour du commandement de payer n’a pas été régularisé dans les deux mois de la signification de cet acte. Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » (Cour d’appel de Versailles, le 20 septembre 2022, n°21/04576). Le juge opère ainsi un contrôle strict des conditions prévues par la clause et par la loi.

La portée limitée de cette acquisition. Bien que la clause soit acquise, ses effets ne sont pas immédiatement exécutoires. Le juge souligne en effet que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 8 mai 2024 » (Sur la demande de résiliation du bail). Cette acquisition ouvre un droit à la résiliation pour le bailleur. Toutefois, ce droit reste suspendu à l’appréciation souveraine du juge qui peut moduler ses effets. La constatation de l’acquisition est donc une étape nécessaire mais non suffisante pour prononcer l’expulsion, le juge disposant d’un pouvoir d’aménagement au bénéfice du locataire.

L’aménagement judiciaire des conséquences de l’impayé

Le pouvoir d’octroi de délais de paiement. Le juge use de son pouvoir d’office pour aménager les conséquences de la dette. Il se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative » (Sur les délais de paiement). Cette disposition dérogatoire au droit commun permet une appréciation in concreto de la situation du débiteur. La jurisprudence précise que « le juge peut même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années » (Cour d’appel de Paris, le 11 février 2025, n°22/13830). Le juge procède donc à une analyse de la situation financière du locataire pour fixer des mensualités adaptées.

La suspension conditionnelle et l’indemnité d’occupation. L’octroi de délais s’accompagne d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge assortit cette faveur d’une condition résolutoire stricte, prévoyant qu' »en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible » (PAR CES MOTIFS). Cette mesure assure une protection effective du bailleur. Par ailleurs, le juge anticipe l’échec potentiel des délais en fixant une indemnité d’occupation future. Il condamne le locataire, « au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises » (PAR CES MOTIFS). Cette double mesure équilibre les intérêts des parties et sécurise l’exécution de la décision.