Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail et expulsion pour défaut de paiement. Après avoir vérifié le respect des formalités préalables, le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Il a également condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.
La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire
La décision rappelle les conditions strictes d’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement. Le juge constate que le contrat de bail comporte effectivement une telle clause et que « la dette n’a pas été réglée dans les six semaines de la signification du commandement » (Sur la demande de résiliation). Cette application souligne le formalisme attaché à ce mécanisme contractuel. La jurisprudence exige un commandement précis pour que la résiliation de plein droit produise ses effets. « Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618). Le juge vérifie ainsi scrupuleusement le respect du délai légal entre le commandement et la résiliation effective.
La portée de ce contrôle est de protéger le locataire contre une résiliation brutale. Le formalisme du commandement et l’exigence d’un délai constituent des garde-fous procéduraux essentiels. La décision illustre que la clause ne s’acquiert qu’à l’expiration du délai imparti, après constat de l’inexécution persistante. Cette rigueur procédurale garantit la sécurité juridique des deux parties au contrat de bail. Elle évite toute interprétation unilatérale et hâtive d’une clause pourtant sévère.
La sanction de l’occupation post-résiliation : indemnité et exécution forcée
Une fois la résiliation constatée, l’occupation des lieux devient sans droit. Le juge en tire les conséquences pécuniaires et pratiques. Il retient que « l’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice » (Sur la demande de résiliation). Ce préjudice est réparé par une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer et charges. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui estime que « ces occupants sont ainsi redevables, en contrepartie de leur occupation illégale du logement, d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire, au sens de l’article 1240 du code civil » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833). L’indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux.
La portée de cette condamnation est double. Elle répare le préjudice du bailleur tout en dissuadant le maintien dans les lieux sans titre. La décision organise également l’exécution forcée en prévoyant l’expulsion avec le concours de la force publique. Le rappel des règles concernant le sort des meubles lors de l’expulsion montre le souci d’encadrer cette mesure contraignante. Le juge équilibre ainsi le droit du propriétaire à recouvrer son bien et la protection des biens personnels de l’occupant expulsé.
