Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/11503

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail et expulsion pour défaut de paiement. Après avoir vérifié la recevabilité de l’action, le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Il condamne également la locataire au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

La mise en œuvre de la clause résolutoire conventionnelle

Les conditions de la résiliation pour défaut de paiement sont strictement encadrées. Le bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. La décision rappelle que la dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. Le juge en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement étaient réunies à la date du 24 juin 2024. Cette application souligne la force obligatoire des clauses contractuelles sous réserve du respect des formalités légales. La solution confirme que le défaut de paiement constitue une cause sérieuse de résiliation justifiant l’expulsion. Elle renforce la sécurité juridique du bailleur dès lors qu’une procédure régulière est suivie.

La formalité du commandement préalable demeure une étape incontournable. Le bailleur justifie avoir notifié au préfet l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette référence à la notification au préfet est essentielle pour la recevabilité de l’action en expulsion. Elle rappelle le souci de concilier les droits du propriétaire avec la protection des occupants en situation précaire. La jurisprudence antérieure précise que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner un délai d’un mois. « Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 16 janvier 2025, n°21/06387). La décision commentée s’inscrit dans cette exigence procédurale protectrice.

La conséquence financière de l’occupation après résiliation

L’occupation illicite génère une obligation indemnitaire au profit du propriétaire. L’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge fixe cette indemnité égale au montant du dernier loyer et charges, soit 338,14 euros. Elle est due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. Cette condamnation vise à réparer le préjudice résultant de la privation de jouissance. Elle traduit une application des principes de la responsabilité civile délictuelle au contexte locatif. Le montant, calqué sur le loyer, assure une réparation adéquate et prévisible du préjudice subi.

La nature et le calcul de cette indemnité sont précisés par le juge. L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 338,14 euros, provision pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l’aurait fait le loyer. La part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles dépasseraient la provision. Cette modalité de calcul assure une indemnisation dynamique et exacte. Elle distingue clairement l’indemnité due pour occupation sans droit du loyer contractuel échu. Une jurisprudence similaire affirme que les occupants sans titre sont redevables d’une indemnité mensuelle de nature indemnitaire. « A compter du 1er octobre 2020 […] tout occupant des lieux est devenu occupant sans droit ni titre […] Ces occupants sont ainsi redevables […] d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire, au sens de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833). La décision s’aligne sur cette analyse pour fixer le point de départ et la durée de l’obligation.