Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/11857

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail et expulsion pour impayés. Après une procédure respectant les formalités préalables, le juge a constaté la résiliation du contrat et ordonné l’expulsion. Il a également condamné le locataire au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

La mise en œuvre encadrée de la clause résolutoire

La décision rappelle les conditions strictes de l’effet résolutoire d’une clause pour défaut de paiement. Le bailleur doit justifier du respect d’une procédure préalable obligatoire avant toute action en justice. Il a ainsi saisi la Commission de coordination puis notifié l’assignation au préfet, conformément à la loi. Le juge vérifie ensuite l’existence dans le contrat d’une clause résolutoire et le défaut de paiement persistant. « La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. » (Motifs) Cette condition est essentielle pour que la clause produise son effet. La jurisprudence antérieure confirme ce formalisme protecteur. « Il ressort de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 […] que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » (Cour d’appel, le 9 janvier 2025, n°23/05089) Le juge constate donc la résiliation à une date certaine, ouvrant droit à expulsion.

La sanction de l’occupation post-résiliation par une indemnité

La décision distingue clairement les créances nées du contrat résilié de celles issues de l’occupation sans titre. Le locataire est condamné au paiement de l’arriéré locatif calculé jusqu’à la date de résiliation. L’occupation prolongée des lieux après cette date génère une créance distincte. « L’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice. » (Motifs) Ce préjudice est réparé par une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du dernier loyer et charges. Son caractère indemnitaire et non contractuel est ainsi affirmé. La jurisprudence reconnaît ce principe pour toute occupation sans droit. « Ces occupants sont ainsi redevables […] d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire, au sens de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833) La décision précise que cette indemnité court jusqu’à la libération effective, garantissant la réparation intégrale du préjudice.

Cette décision illustre l’équilibre recherché entre la protection du droit de propriété et les garanties procédurales du locataire. Elle rappelle le formalisme exigeant de la résiliation pour impayés, protégeant contre les ruptures brutales. La condamnation à une indemnité d’occupation post-résiliation sanctionne l’occupation sans titre et compense le préjudice du propriétaire. Enfin, le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le rappel des voies de médiation témoignent d’une attention portée à la situation du débiteur, dans les limites de l’équité.