Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 18 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail pour non-paiement des loyers et charges. Le bailleur sollicitait également le paiement des sommes dues et l’expulsion du locataire. Le juge a prononcé la résiliation du bail à la date de l’assignation et condamné le locataire au paiement des créances et à une indemnité d’occupation. Cette décision illustre le régime juridique exigeant de la résolution pour inexécution contractuelle et les obligations probatoires pesant sur le bailleur.
Le prononcé de la résiliation pour manquement grave
Le juge apprécie souverainement la gravité des manquements. La décision rappelle que le locataire est tenu d’une obligation essentielle de paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En l’espèce, le manquement est caractérisé par un impayé persistant représentant près de dix-neuf termes échus. Le juge estime que ce comportement constitue un manquement grave justifiant la résiliation. La gravité est appréciée à l’aune de l’importance et de la durée de l’inexécution. Le juge constate ainsi « un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire » (Motifs). La résolution prend effet à la date de l’assignation, conformément à l’article 1229 du code civil. Ce pouvoir souverain d’appréciation permet une adaptation aux circonstances de l’espèce. La sanction est ainsi proportionnée à la gravité de l’inexécution constatée.
Le formalisme de la mise en demeure est strictement encadré. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire. Cette formalité est une condition de régularité de la procédure, sauf clause contraire. Le juge peut prononcer la résolution ou accorder un délai au débiteur. La décision applique ce cadre légal sans que la mise en demeure ne soit contestée en l’espèce. Elle rappelle que « la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire » (Motifs). Ce formalisme protège le débiteur contre une résiliation brutale. Il garantit que ce dernier est informé des conséquences de son inertie. Le juge vérifie ainsi le respect des conditions de fond et de forme.
L’établissement probatoire des créances réclamées
La charge de la preuve des charges récupérables incombe au bailleur. Le juge exige que le bailleur justifie précisément l’existence et le montant de chaque somme réclamée. Cette exigence procède des principes généraux du droit de la preuve. La décision se fonde sur l’article 1353 du code civil concernant la charge de la preuve. Elle rappelle que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (Motifs). Cette règle est particulièrement importante pour les provisions sur charges. La jurisprudence constante exige une justification détaillée de la créance. « Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser […] un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges » (Cass. Troisième chambre civile, le 17 septembre 2020, n°19-14.168). Le bailleur doit ainsi produire des décomptes conformes à la réglementation.
La régularisation annuelle des charges constitue une obligation centrale. Le bailleur doit procéder au moins une fois par an à un compte de régularisation ajustant les provisions. En l’espèce, le juge retient la validité des décomptes produits pour l’année 2022. Ces documents permettent d’établir un solde restant dû par le locataire. La décision constate que le locataire « est redevable, au titre de la régularisation des charges […] d’un solde de 858,63 euros » (Motifs). Cette obligation de régularisation est impérative pour le bailleur. « Il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. Troisième chambre civile, le 29 janvier 2026, n°24-14.982). Le défaut de justification entraînerait la déchéance de sa créance.
Cette décision rappelle avec fermeté les conséquences d’une inexécution persistante des obligations locatives. Elle souligne l’importance du formalisme entourant la clause résolutoire et la mise en demeure. Par ailleurs, elle réaffirme les exigences probatoires strictes pesant sur le bailleur pour toute créance, notamment les charges. Le juge des contentieux de la protection opère ainsi un contrôle rigoureux, protégeant à la fois les intérêts légitimes du bailleur et les droits du locataire face à des demandes insuffisamment étayées.
