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Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une action en résiliation d’un bail pour défaut de paiement. Le bailleur, un office public de l’habitat, invoque une clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux. Les locataires, ayant repris le paiement du loyer courant, sollicitent des délais. La juridiction prononce la résiliation tout en accordant un étalement du paiement de l’arriéré et en suspendant les effets de la clause.
La régularité procédurale et l’acquisition de la clause résolutoire
Le respect des formalités préalables à l’action en justice est scrupuleusement vérifié. Le bailleur justifie avoir saisi la commission compétente en amont, conformément à la loi. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience. L’action est donc déclarée recevable, soulignant l’importance du strict respect des conditions de saisine imposées au propriétaire.
L’efficacité de la clause résolutoire est subordonnée à des conditions légales impératives. Le texte applicable prévoit que la clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Un commandement a été signifié pour un arriéré de loyer, resté partiellement impayé au-delà du délai de deux mois. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause sont réunies à une date certaine, consacrant son effet résolutoire.
La sanction du défaut de paiement et l’aménagement judiciaire des conséquences
Le principe de la dette locative et de sa réparation est fermement rappelé. Les locataires sont tenus solidairement au paiement des loyers et charges impayés, dont le décompte est produit. Le préjudice résultant de l’occupation post-résiliation sera réparé par une indemnité. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui estime que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Tribunal judiciaire de Paris, le 2 décembre 2025, n°25/04838).
Le juge use de son pouvoir d’aménager les délais de paiement pour concilier les intérêts en présence. Les locataires ayant repris le versement intégral du loyer courant, ils se voient accorder trente-six mensualités pour l’arriéré. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant cet étalement. Ce dispositif conditionnel, où tout nouvel impayé entraînerait l’expulsion, illustre la recherche d’un équilibre entre sanction du manquement et préservation du logement.
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