Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°24/14147

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 18 septembre 2025, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur social agit contre le locataire défaillant après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge accueille la demande en constatant la résiliation du contrat et en condamnant le locataire à payer les sommes dues ainsi qu’une indemnité d’occupation. La décision précise les conditions procédurales et substantielles de la résiliation pour défaut de paiement dans le cadre de la loi de 1989.

La régularité procédurale de la résiliation

Le respect des formalités préalables imposées par la loi. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Il constate que le bailleur a notifié la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée. Il relève également que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience. Ces diligences respectent les exigences des articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. La portée de ce contrôle est essentielle pour garantir les droits de la défense et le respect des procédures protectrices en matière d’expulsion.

L’acquisition des effets de la clause résolutoire. Le juge applique le régime de droit commun antérieur à la réforme de 2023, le bail étant conclu avant cette date. Il rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989). Le commandement signifié le 15 mars 2024 étant resté sans effet, le juge constate l’acquisition de la clause à la date du 16 mai 2024. Cette solution rappelle le caractère suspensif du délai de deux mois, protégeant le locataire contre une résiliation immédiate. Elle s’inscrit en cohérence avec la jurisprudence des cours d’appel qui confirment ce mécanisme. « C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 octobre 2024, soit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Rouen, le 27 mars 2025, n°24/02058). La valeur de ce point réside dans l’application stricte d’un délai légal impératif, conditionnant la régularité de la résiliation.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation

La condamnation au paiement des créances locatives et des indemnités. Le juge procède à un décompte détaillé des sommes dues par le locataire jusqu’à la date de l’audience. Il retient les loyers et charges impayés, après avoir soustrait certains éléments non justifiés par le bailleur comme les pénalités pour défaut de réponse à l’enquête sociale. Le principe de réparation intégrale du préjudice guide cette évaluation. Le locataire est condamné à payer la somme de 1.299,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de dates différenciées. Cette modalité de calcul des intérêts, distinguant selon l’origine de la créance, assure une réparation précise du préjudice subi par le bailleur depuis les différentes mises en demeure.

L’allocation d’une indemnité d’occupation post-résiliation. Le juge ordonne le paiement d’une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Il fonde cette condamnation sur l’article 1240 du code civil, visant à réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre. Cette indemnité, distincte des loyers échus avant la résiliation, compense l’impossibilité pour le bailleur de relouer son bien. Sa fonction est à la fois indemnitaire et incitative, encourageant l’évacuation des lieux. La décision précise que la libération se matérialise par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, définissant ainsi clairement le point de départ de l’obligation de quitter les lieux. La portée de cette mesure est de prévenir toute occupation prolongée sans contrepartie financière après la rupture du lien contractuel.