Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°25/01520

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement le 18 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur public avait initié la procédure après un commandement de payer demeuré infructueux. La juridiction a constaté la régularité de la saisine et l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a cependant accordé des délais de paiement au locataire et suspendu les effets de la résiliation, sous conditions strictes. Cette décision illustre l’équilibre recherché entre le droit du créancier et la protection du débiteur locataire.

La régularité procédurale comme condition préalable

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est une condition de recevabilité. Le bailleur justifie avoir respecté cette obligation ainsi que le délai de notification à l’autorité préfectorale. L’action est donc déclarée recevable, confirmant le caractère impératif de ces étapes préalables. Cette vérification garantit le respect du cadre protecteur entourant les procédures d’expulsion.

L’acquisition de la clause résolutoire est ensuite établie. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement. Conformément à la loi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues dans le délai imparti. Le juge constate donc que les conditions légales sont réunies à une date certaine. Cette application stricte consacre l’efficacité de la clause sous réserve du respect d’une mise en demeure préalable.

L’aménagement judiciaire des conséquences de l’inexécution

Le juge use de son pouvoir d’aménager les délais de paiement pour éviter la rupture. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lui en donne la faculté sous conditions. Il peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Cette jurisprudence est conforme à la position d’autres cours d’appel. La décision constate la reprise des paiements courants et l’accord du bailleur pour accorder un échéancier.

La suspension conditionnelle des effets de la résiliation en est la contrepartie logique. La loi prévoit que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Le dispositif du jugement organise précisément cette mécanique conditionnelle. Il prévoit la caducité de la suspension et le retour à l’état antérieur en cas de nouvel impayé.

Cette décision incarne la philosophie contemporaine du contentieux locatif. Elle combine la sanction de l’inexécution contractuelle avec une mesure de prévention des expulsions. Le juge opère ainsi un contrôle a posteriori de l’exercice d’une clause résolutoire. La portée de l’arrêt est significative pour les bailleurs publics et privés. Elle rappelle que la résiliation pour impayés, bien que juridiquement acquise, peut être tempérée par l’office du juge. La valeur de cette solution réside dans sa recherche d’équité et de préservation du lien locatif.