Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°25/01598

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 18 septembre 2025, examine une action en constatation de résiliation d’un bail pour défaut de paiement. L’organisme bailleur public sollicite la résolution du contrat et le paiement des sommes dues. La juridiction vérifie la recevabilité de la demande puis se prononce sur le fond, accordant finalement des délais de paiement au couple locataire.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables imposées au bailleur public est d’abord contrôlé. L’organisme justifie avoir saisi la commission de coordination compétente en amont de l’assignation, conformément à la loi. « PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024 » (Motifs de la décision). La notification de la copie de l’assignation à la préfecture est également opérée dans les délais légaux, rendant l’action recevable. Cette analyse confirme la rigueur procédurale requise pour les personnes morales bailleurs, une formalité substantielle dont le défaut entraînerait l’irrecevabilité. « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Tribunal judiciaire, le 3 février 2026, n°25/02681). La portée de ce contrôle est essentielle pour garantir un cadre procédural protecteur avant toute expulsion.

L’acquisition des effets de la clause résolutoire est ensuite examinée. Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement. L’article 24 I de la loi de 1989 conditionne son effet à un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Un tel commandement a été signifié pour un principal de 1.003,01 euros et est resté sans effet au-delà du délai légal. La juridiction constate donc que la clause est acquise à la date du 6 août 2024. Ce raisonnement applique strictement le dispositif protecteur qui empêche une résiliation automatique et immédiate. « un commandement de payer […] est demeuré infructueux pendant plus de deux mois […] de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 22 août 2025, n°25/01922). La valeur de cette étape est de concilier la force obligatoire du contrat avec le droit au maintien dans les lieux.

L’équilibre entre sanction du défaut de paiement et maintien dans les lieux

Le juge procède ensuite à un décompte précis des sommes restant dues par les locataires. Sur la base des pièces produites et du principe de la charge de la preuve, la créance est fixée à 118,95 euros arrêtée en mai 2025. « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement » (Motifs de la décision). Le couple est condamné solidairement au paiement de cette somme, qualifiée de dette ménagère. Cette phase de liquidation est cruciale pour déterminer l’objet exact de la dette et éviter toute condamnation pour des montants non justifiés. Elle illustre l’application des règles civiles de preuve au contentieux locatif, garantissant la sécurité juridique des créances.

Le cœur de la décision réside dans l’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation. Bien que la clause soit acquise, le juge use de son pouvoir pour accorder des délais de paiement et suspendre ses effets. « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (Motifs de la décision). Cette mesure est subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant et à l’accord du bailleur. Le couple est autorisé à s’acquitter de l’arriéré en douze mensualités. En cas de respect intégral, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. À l’inverse, tout défaut entraînera son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde et une possible expulsion. Cette solution consacre la fonction corrective du juge, qui tempère la sanction contractuelle pour favoriser le règlement amiable du conflit. Elle donne une portée pratique aux dispositions sociales du code de la construction et de l’habitation, en offrant une ultime chance de régularisation avant l’expulsion.