Tribunal judiciaire de Lille, le 18 septembre 2025, n°25/01742

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 18 septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur social agit en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et en paiement de sommes dues. Le juge accueille la demande après avoir vérifié le respect des conditions légales de mise en œuvre de la clause et établi le décompte de la créance.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

La décision rappelle les conditions impératives pour l’activation d’une clause résolutoire en matière de bail d’habitation. Elle souligne d’abord le formalisme procédural requis pour la saisine du juge. L’action est jugée recevable car le bailleur a respecté les délais de saisine et notifié la copie de l’assignation à la préfecture. Cette étape préalable est une condition de recevabilité souvent méconnue. Le juge vérifie ensuite la régularité de l’acquisition de la clause. Il applique la disposition légale selon laquelle « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Le commandement de payer, demeuré sans effet pendant plus de deux mois, permet donc la résolution du bail. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui rappelle que le délai légal de deux mois s’applique en l’absence de précision contractuelle. « Dans ces conditions, en l’absence de précision aux termes du bail litigieux, c’est le délai légal de deux mois qui doit être retenu » (Tribunal judiciaire, le 9 février 2026, n°25/00979). La portée de ce point est essentielle pour la sécurité juridique des parties. Elle protège le locataire en lui accordant un délai minimal de régularisation après mise en demeure. Elle encadre strictement le droit du bailleur à résilier le contrat, empêchant toute application automatique et immédiate de la clause.

La liquidation complète des conséquences de la résiliation

Après avoir constaté la résiliation, le juge procède à la liquidation détaillée des obligations financières du locataire. Il distingue les sommes dues avant la résolution et celles consécutives à l’occupation indue. Le décompte des loyers et charges impayés est établi avec précision jusqu’à la date d’arrêt. Le juge rejette toutefois certaines demandes accessoires du bailleur. Il écarte les pénalités pour défaut de réponse à l’enquête locative, faute de preuve du respect de la procédure contraignante de l’article L. 442-5 du code de la construction. Il écarte également des cotisations d’assurance, l’organisme n’ayant pas prouvé le respect des formalités d’information. Cette analyse rigoureuse protège le locataire contre des demandes excessives ou irrégulières. Le juge accorde ensuite une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résolution. Il fonde cette condamnation sur l’article 1240 du code civil, visant à réparer le préjudice de l’occupation sans droit. Le montant est fixé à l’équivalent du loyer, constituant une juste réparation pour le bailleur privé de son bien. La valeur de cette analyse réside dans sa complétude. Elle assure une exécution intégrale du contrat jusqu’à sa fin, puis compense l’occupation illicite. Elle garantit ainsi l’équilibre entre le recouvrement légitime des créances et la protection du locataire contre des prétentions injustifiées.