Le Tribunal judiciaire de Lille, par un jugement rendu le 27 mars 2026 (n°25/09196), a été saisi par un bailleur d’une action en constat de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 22 août 2022. Ce bail portait sur un logement situé à Roubaix, et le locataire n’avait pas réglé l’intégralité des loyers et charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 13 février 2025, pour un montant de 1194,65 €. Ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conduisant le bailleur à assigner le locataire devant la juridiction de proximité. Le locataire, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience. Le juge, statuant par jugement réputé contradictoire, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 avril 2025, ordonné l’expulsion, condamné le locataire au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, et rejeté la demande de séquestration des meubles. La question juridique centrale soulevée est celle des conditions dans lesquelles le juge peut, en présence d’une clause résolutoire contractuelle et d’un commandement de payer infructueux, constater la résiliation de plein droit du bail, sans pouvoir accorder de délais de paiement dès lors que le locataire est défaillant et ne justifie d’aucune reprise des paiements courants. La solution retenue par le tribunal consiste à faire application stricte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vérifiant la régularité des formalités préalables et en constatant que le jeu de la clause résolutoire est acquis, sans suspension ni aménagement.
I. La rigueur procédurale au service de la constatation de la résiliation de plein droit
A. La recevabilité de l’action subordonnée au respect des obligations préalables
Le juge a d’abord vérifié la recevabilité de l’action, conditionnée par deux obligations légales précises. D’une part, l’assignation délivrée le 31 juillet 2025 avait été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. D’autre part, le bailleur justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en application de l’article 24 II de la même loi. Ces formalités, destinées à permettre un éventuel traitement social de la situation du locataire, sont rigoureusement contrôlées. Leur accomplissement en l’espèce a emporté la recevabilité de la demande. Le tribunal écarte ainsi tout risque de nullité de l’action et assure la conformité de la procédure avec les exigences protectrices du logement. Cette approche est constante en jurisprudence, et le juge se montre particulièrement attentif à la preuve de ces diligences.
B. L’acquisition certaine de la clause résolutoire en l’absence de contestation
Le bail conclu le 22 août 2022 contenait une clause résolutoire, prévue à l’article 18. Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement délivré le 13 février 2025, pour un principal de 1194,65 €, n’a pas été suivi de paiement dans le délai légal. Le juge a donc constaté que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 14 avril 2025. Ce constat emporte résiliation de plein droit du bail, sans que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation sur le principe même de la résiliation, dès lors que les conditions sont objectives. Le locataire, non comparant, n’a sollicité aucun délai de paiement ni démontré avoir repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l’audience. L’article 24 V de la loi, qui permet au juge d’accorder des délais, ne trouve donc pas à s’appliquer. Le tribunal se borne à tirer les conséquences de la carence du locataire. Cette solution s’inscrit dans la logique de la loi, qui confère à la clause résolutoire un effet automatique sous réserve du respect des formalités.
II. Les conséquences indemnitaires et l’exécution de l’expulsion encadrées par la loi
A. La condamnation à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation
Le bailleur produisait un décompte arrêté au 13 février 2025, faisant apparaître une dette de 1194,65 €. Le locataire, sans contestation, a été condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. En outre, le tribunal a condamné le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du loyer de mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Elle répare le préjudice subi par le bailleur, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Une telle fixation est conforme à la pratique judiciaire, rappelée par la Cour d’appel de Rouen qui a pu souligner que « le bail a donc pris fin ; la SAS Jumbo Pneus est débitrice, depuis cette dernière date d’une indemnité d’occupation » (Cour d’appel de Rouen, 6 février 2025, n°24/01720). La solution du tribunal de Lille s’inscrit dans cette continuité.
B. Le rejet des mesures disproportionnées et le sort des meubles
Le bailleur sollicitait que le transport et la séquestration des meubles soient ordonnés. Le tribunal a refusé d’y faire droit, estimant que ces mesures étaient purement hypothétiques à ce stade et que le sort des meubles est déjà organisé par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lors de la phase d’exécution de l’expulsion. Il s’agit d’une position pragmatique, qui évite de prononcer une mesure anticipée et potentiellement superflue. La Cour d’appel de Paris, dans une décision du 6 mars 2025, avait admis le principe de la séquestration « en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus » (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°24/08410). Le juge lillois, en l’espèce, a choisi de ne pas anticiper cette mesure, réservant son application éventuelle à la phase d’exécution forcée. Enfin, le locataire, partie perdante, a été condamné aux dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, ainsi qu’à une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation accessoire répare les frais irrépétibles exposés par le bailleur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 1231-7 du Code civil En vigueur
En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
