Tribunal judiciaire de Lille, le 28 avril 2023, n°25/00091

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu un jugement le 28 avril 2023. Il s’agissait d’une demande de paiement de loyers impayés et de frais de remise en état formulée par un bailleur contre deux colocataires. La juridiction a condamné solidairement les locataires au paiement des sommes dues, tout en modérant une partie des frais de remise en état réclamés. La décision précise les règles de preuve et de solidarité applicables en matière de bail d’habitation.

La répartition des obligations probatoires en matière de dégradations

Le juge rappelle d’abord le régime légal de la responsabilité du locataire. Le locataire est tenu de répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf à prouver un cas exonératoire. « Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. » (Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement) Cette inversion de la charge de la preuve pèse donc sur le preneur dès qu’une dégradation est constatée. La solution s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante qui confirme ce partage des obligations probatoires. « En application de ces textes, il appartient au bailleur de prouver l’existence de dégradations locatives. Si des dégradations sont établies, il incombe alors au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (Cour d’appel de Chambéry, le 27 novembre 2025, n°23/00892). L’appréciation concrète des dégradations s’effectue par la comparaison des états des lieux.

L’état des lieux constitue ainsi l’élément probatoire central pour établir les faits. La décision détaille les différences entre l’état initial et l’état final. « Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement décrit dans son ensemble comme « en bon état » à l’exception de quelques coups […] a été restitué sale dans l’ensemble des pièces » (Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement). Cette analyse minutieuse permet de fonder objectivement la condamnation. La valeur probante d’un état des lieux établi contradictoirement est généralement forte, comme le rappelle une autre jurisprudence. « Aucune observation n’est mentionnée sur cet état des lieux qui a manifestement été établi contradictoirement entre le propriétaire et M. [D] » (Cour d’appel de Nancy, le 3 avril 2025, n°24/01008). Le juge opère ensuite un contrôle de proportionnalité sur les sommes réclamées.

Le contrôle judiciaire de l’indemnisation et le principe de proportionnalité

Le juge exerce un pouvoir modérateur sur les frais de remise en état réclamés par le bailleur. Il reconnaît le principe de la réparation mais en limite le montant au regard de l’usure normale. La décision estime excessive une demande de remise en peinture intégrale. « la nécessité de remise en peinture de l’ensemble du logement à la charge des locataires apparaît excessive. Il convient en outre de tenir compte du fait que si l’appartement a été remis en bon état, cela ne signifie pas que les murs étaient à l’état neuf. » (Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement) Le juge substitue donc au devis produit une somme forfaitaire, sanctionnant une demande jugée disproportionnée. Cette modération illustre le contrôle exercé par le juge sur l’étendue de la réparation due. Elle rappelle que l’obligation de restitution ne vise pas à rendre un logement dans un état meilleur que celui constaté à l’entrée. La portée de cette censure est de protéger le locataire contre des demandes abusives de remise à neuf.

La décision précise également les règles complexes de la solidarité entre colocataires après un congé. Elle applique strictement le délai légal de six mois. « En application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires […] prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » (Sur la demande de paiement des loyers et charges impayés) En l’espèce, le départ d’un colocataire dans ce délai a maintenu la solidarité pour les dettes antérieures. Cette solution assure une sécurité juridique au bailleur pendant une période transitoire. Elle évite une rupture brutale de la garantie que constitue la solidarité lors d’un changement de colocataires. La rigueur de cette application prévient toute incertitude sur la durée de l’engagement solidaire.