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Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur a préalablement saisi la commission de prévention des expulsions puis notifié son assignation. Le locataire sollicite des délais de paiement. Le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire mais en suspend les effets sous conditions. Il accorde des délais de paiement et fixe une indemnité d’occupation future.
La mise en œuvre conditionnée de la clause résolutoire
Le juge valide l’acquisition de la clause mais en tempère immédiatement les effets. Il constate que le contrat comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement. La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024. Le juge reconnaît ainsi le droit strict du bailleur. Toutefois, il use de son pouvoir d’aménagement pour accorder des délais. Cette solution concilie la force obligatoire du contrat et la protection du débiteur en difficulté.
La suspension judiciaire des effets de la clause constitue la mesure principale d’adoucissement. Le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. Cette suspension est strictement conditionnée au respect du plan de paiement. Dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible. La clause résolutoire sera alors automatiquement acquise. Cette approche rejoint la jurisprudence admettant la suspension par le juge. « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil (devenus 1343-5 dudit code), peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation » (Cour d’appel de Paris, le 11 février 2025, n°22/13830). La décision illustre l’équilibre entre sécurité contractuelle et prévention des expulsions.
Les modalités pratiques de l’exécution et de la sanction
Le juge organise un plan de paiement détaillé et en prévoit les conséquences en cas de manquement. Il autorise le locataire à payer sa dette par mensualités de 50 euros. Ces mensualités sont payables en plus du loyer courant. Le calendrier est précisément fixé, le solde étant payé le 36ème mois. Cette mesure individualisée tient compte de la situation financière du débiteur. Elle vise à permettre le recouvrement de la créance tout en maintenant les lieux. Le juge use ici pleinement de son pouvoir d’appréciation pour adapter la solution aux circonstances.
La sanction du non-respect du plan est automatique et entraîne l’expulsion. En cas de défaut, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. Le locataire est condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer. Cette indemnité est fixée à 448,27 euros jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge anticipe ainsi la situation d’occupation sans titre consécutive à la résolution. Il garantit au bailleur une réparation forfaitaire de son préjudice. Cette condamnation accessoire renforce l’efficacité de la décision et dissuade les comportements dilatoires. La décision, exécutoire à titre provisoire, assure une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.
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