Tribunal judiciaire de Lille, le 9 octobre 2025, n°25/00027

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 9 octobre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail et expulsion pour défaut de paiement des loyers. Après avoir vérifié le respect de la procédure préalable, le juge a prononcé la résiliation du contrat, ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation, tout en rejetant une demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La caractérisation d’un manquement grave justifiant la rupture

Le manquement aux obligations essentielles du locataire. Le juge rappelle que le locataire est tenu de « payer le loyer et les charges aux termes convenus » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il constate que les versements effectués sont inférieurs à la part due et que les loyers et charges « ne sont pas régulièrement payés ». Ce comportement est qualifié de « manquement grave du locataire à ses obligations », fondant la résiliation. Cette appréciation in concreto du caractère grave du défaut de paiement est constante. Un tribunal a ainsi jugé que « Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail » (Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 12 décembre 2025, n°25/00811).

Les conséquences pécuniaires de la résiliation prononcée

La condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. La résiliation entraîne la liquidation des créances nées avant et après la rupture. Le juge condamne d’abord au paiement de l’arriéré locatif arrêté à une date certaine. Ensuite, il fixe une « indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges » à compter du jugement, justifiée par « l’occupation prolongée du logement après la résiliation ». Cette indemnité, calquée sur le dernier loyer, est due jusqu’à la libération effective des lieux et peut être réajustée en fonction des charges réelles.

Le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’exigence d’un préjudice distinct non caractérisé. Le bailleur invoquait l’article 1231-6 du code civil, qui suppose une mauvaise foi du débiteur et « un préjudice indépendant de ce retard ». Le juge écarte cette demande, estimant que le bailleur « n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement ». Cette solution est conforme à une jurisprudence récente qui exige un préjudice indépendant des frais de procédure, considérant que les requérants « ne justifient pas d’un préjudice subi indépendant du simple retard de paiement » (Tribunal judiciaire, le 12 janvier 2026, n°25/01327). L’allocation d’intérêts moratoires suffit à réparer le préjudice lié au retard.

Cette décision illustre la rigueur procédurale et substantielle encadrant l’expulsion pour impayés. Elle rappelle que le défaut de paiement, même partiel, peut constituer un manquement grave justifiant la rupture. Elle précise également les conditions strictes de l’indemnisation d’une prétendue résistance abusive, nécessitant la preuve d’un préjudice autonome. Enfin, elle démontre l’effectivité des sanctions en cas d’inexécution, avec la condamnation à une indemnité d’occupation dissuadant la prolongation illicite dans les lieux.