Tribunal judiciaire de Limoges, le 15 octobre 2025, n°25/00458

Le tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé le 15 octobre 2025, se prononce sur une demande en constatation de résiliation de bail et expulsion. Le bailleur sollicite ces mesures pour défaut de paiement des loyers par le locataire, qui invoque sa situation financière pour demander des délais. Le juge constate la résiliation, rejette la demande de délais et ordonne l’expulsion avec condamnations pécuniaires.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

Les conditions strictes d’acquisition de la clause. Le juge rappelle le formalisme impératif régissant la résiliation pour défaut de paiement. Il constate que le commandement de payer, délivré en bonne forme, est demeuré infructueux pendant le délai légal de deux mois. « Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » (Motifs, sur la demande de constat). La décision affirme ainsi une application rigoureuse de l’article 24 de la loi de 1989, garantissant la sécurité juridique du bailleur tout en encadrant strictement son droit à la résolution.

La fixation de l’indemnité d’occupation post-résiliation. Après la résiliation, l’occupation sans titre justifie le versement d’une indemnité. Le juge en précise la nature et le quantum, la fixant au niveau du dernier loyer. « L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail » (Motifs, sur l’indemnité d’occupation). Cette solution assure une compensation équitable au bailleur privé de son bien, tout en évitant une sanction disproportionnée pour l’occupant, l’indemnité restant liée à la valeur locative du logement.

Le rejet de l’octroi de délais de paiement

L’exigence d’une démonstration de la capacité de paiement. Le juge analyse les conditions posées par la loi pour accorder des délais. Il relève que le locataire, bien qu’ayant effectué un paiement partiel récent, ne produit pas d’éléments probants sur sa situation. « Il ne fournit cependant aucun justificatif concernant sa situation financière, de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative » (Motifs, sur les délais de paiement). Cette exigence de preuve concrète rappelle que la faculté d’octroi de délais n’est pas un droit automatique mais une mesure conditionnée à une situation financière viable.

La portée limitée du pouvoir d’office du juge. La décision illustre les limites de l’office du juge face à l’opposition du bailleur et à l’absence de preuve. Le texte applicable prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » (Cour d’appel de Caen, le 6 février 2025, n°23/00056). Toutefois, ce pouvoir discrétionnaire ne peut s’exercer que si le locataire est en situation de régler sa dette. En l’absence de cette démonstration, le juge rejette légitimement la demande, préservant les intérêts du bailleur créancier.

Cette ordonnance réaffirme l’équilibre du droit des baux d’habitation. Elle garantit au bailleur des recours effectifs en cas d’impayés tout en encadrant strictement leur exercice. Elle rappelle également que les mesures de protection du locataire, comme les délais de paiement, sont subordonnées à une appréciation in concreto de sa situation et à l’apport de preuves suffisantes par ce dernier.