Tribunal judiciaire de Limoges, le 15 septembre 2025, n°25/00423

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 15 septembre 2025. Le bailleur a engagé une procédure pour constater la résiliation des baux et obtenir le paiement des loyers impayés. Les locataires, bien que défaillants, bénéficient d’une procédure réputée contradictoire. La juridiction a examiné la régularité de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement. Elle a constaté la résiliation tout en accordant un échelonnement de la dette et en suspendant les effets de la clause.

La mise en œuvre encadrée de la clause résolutoire

Le formalisme protecteur attaché à la résiliation pour impayés. Le législateur a strictement encadré l’exercice des clauses résolutoires de plein droit en matière locative. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989). Ce formalisme impose un commandement préalable et un délai de grâce de deux mois. La décision rappelle ce principe protecteur face à une clause contractuelle. Elle vérifie scrupuleusement la régularité de la notification et l’inexécution persistante. La portée est essentielle pour garantir la sécurité juridique du locataire. Elle empêche une expulsion automatique et rapide pour un simple retard de paiement.

La consécration judiciaire de l’acquisition de la clause. Le juge constate la réalisation des conditions légales pour la résiliation. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. « ce défaut de régularisation fonde le bailleur à se prévaloir de la résiliation des baux par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 mars 2024. » (Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire). La constatation judiciaire est nécessaire pour donner effet à la clause. Elle transforme une condition contractuelle en une décision de justice exécutoire. La valeur de ce contrôle est de prévenir les abus et de s’assurer du respect de la procédure. Il s’agit d’un garde-fou procédural fondamental avant toute mesure d’expulsion.

L’aménagement de l’exécution par le juge au nom de l’équité

Le pouvoir d’octroyer des délais de paiement en fonction de la situation des parties. Le juge utilise une compétence dérogatoire pour adapter l’exécution de l’obligation. « Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil » (Sur les délais de paiement). Ce pouvoir discrétionnaire s’exerce en considération de la situation du débiteur. La jurisprudence confirme cette approche équitable. « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 13 juin 2025, n°25/00109). La décision commentée étend cette logique au domaine locatif. Elle prend en compte la reprise du paiement du loyer courant et la situation des locataires. La portée est de concilier le recouvrement de la créance avec le maintien dans les lieux.

La suspension conditionnelle des effets de la résiliation et ses conséquences. L’octroi de délais entraîne un sursis à l’exécution de la résiliation. « Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. » (Sur la suspension de la clause résolutoire). Cette suspension est conditionnée au respect strict du plan de paiement. Le défaut de paiement d’une seule mensualité entraîne la déchéance du terme. La totalité de la dette devient alors immédiatement exigible. La clause résolutoire reprend son plein effet et l’expulsion peut être poursuivie. La valeur de cet aménagement est de donner une ultime chance aux locataires. Elle fait prévaloir le maintien dans les lieux sur la sanction de l’inexécution. La décision opère ainsi une pondération entre les intérêts contradictoires en présence. Elle illustre la fonction équilibrée du juge des contentieux de la protection.