Tribunal judiciaire de Lorient, le 24 juillet 2025, n°25/00086

Le Tribunal judiciaire de Lorient, statuant par jugement du 24 juillet 2025, a été saisi par un syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges impayées contre un copropriétaire défaillant. Ce dernier, non comparant, était assigné en paiement d’un arriéré de charges, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et de diverses indemnités. Le tribunal, après avoir examiné les pièces produites, a accueilli partiellement les demandes du syndicat. Il a condamné le copropriétaire au paiement du principal des charges et de certains frais, tout en rejetant les autres prétentions. La décision tranche ainsi la question de la mise à la charge d’un copropriétaire défaillant des frais exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance, au regard des exigences posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle retient une interprétation stricte de la notion de frais « nécessaires », en opérant un tri minutieux parmi les dépenses réclamées. Ce faisant, le jugement illustre le contrôle exercé par le juge sur les diligences du syndic et précise le régime des frais de recouvrement extracontractuels.

I. La consécration d’un contrôle judiciaire strict des frais de recouvrement mis à la charge du copropriétaire défaillant

Le tribunal opère une distinction nette entre les frais inhérents à la gestion courante et ceux qui, extraordinaires, peuvent être transférés au débiteur. Il rappelle le principe posé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel certains frais sont imputables au seul copropriétaire concerné. Le juge souligne que « ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». Cette définition restrictive guide l’examen de chaque poste de dépense. Ainsi, les frais de mise en demeure dont l’envoi est justifié sont retenus, car ils « apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance ». À l’inverse, des frais qualifiés de « contentieux » sans précision de nature ni production de justificatif sont écartés. Le tribunal applique ce même critère aux actes de commissaire de justice, estimant que ceux « n’ayant abouti à aucune démarche concrète à l’exception d’un commandement de payer n’apparaissent pas, dans leur ensemble, nécessaires ». Ce contrôle rigoureux protège le copropriétaire contre le financement de diligences superflues ou mal caractérisées. Il confirme également que le fondement légal de l’article 10-1 prime sur les stipulations contractuelles, le juge précisant que le coût des actes « ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic ». Le transfert de charge repose donc sur une appréciation in concreto de la nécessité des diligences, laissant une marge d’appréciation au juge du fond.

II. Le rejet des prétentions indemnitaires fondées sur la mauvaise foi ou dérogeant au droit commun de l’exécution

Par souci de stricte légalité, le tribunal écarte les demandes du syndicat qui excèdent le cadre du recouvrement des créances de copropriété. Concernant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le juge applique le droit commun des obligations. Il rappelle qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires ne sont dus que si un préjudice indépendant du retard est causé de mauvaise foi. En l’espèce, il constate qu’« une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires ». Le simple défaut de paiement, même persistant, ne suffit donc pas à caractériser une faute engageant la responsabilité indemnitaire du débiteur, en dehors des intérêts de retard. Le tribunal refuse également de condamner le copropriétaire à un remboursement anticipé de frais d’exécution forcée. Le syndicat demandait le remboursement du « droit de recouvrement à charge du créancier en application des dispositions de l’article 10 du tarif des commissaires de justice en cas de recours à l’exécution forcée ». Le juge estime qu’« aucune disposition, à l’exclusion de l’article R 631-4 du code de la consommation non applicable à l’espèce, ne permet de déroger aux règles relatives à l’émolument proportionnel ». Une telle condamnation reviendrait à préjuger de la suite donnée à la décision et à modifier le régime légal des émoluments, ce que le juge se refuse à faire. Ces rejets témoignent d’une application rigoureuse des textes, cantonnant la condamnation du copropriétaire aux seules sommes légalement et prouvément dues, sans extension à des indemnités punitives ou à des mécanismes dérogatoires.