Tribunal judiciaire de Lorient, le 4 septembre 2025, n°25/00407

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire, a rendu une ordonnance le 4 septembre 2025. Les bailleurs ont saisi le juge pour obtenir le paiement de loyers impayés, la résolution du bail et l’expulsion du locataire. Ce dernier, absent à l’audience, n’a pas contesté la dette. Le juge a accueilli l’ensemble des demandes des propriétaires, constatant la résolution du bail et condamnant le locataire à payer les sommes dues ainsi qu’une indemnité d’occupation.

La sanction des obligations locatives impayées

La preuve de la créance et l’absence de contestation

Le juge rappelle le principe de la charge de la preuve en matière d’obligation. « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du Code Civil). Les bailleurs ont produit le contrat de bail et un décompte détaillé de la créance. L’absence du locataire à l’audience et son défaut de contestation sur le montant ont permis au juge de retenir ce dernier comme certain. La décision consacre ainsi la force probante d’un décompte non contesté, même en procédure par défaut, et souligne la charge qui pèse sur le locataire pour rapporter la preuve des paiements allégués.

L’acquisition de la clause résolutoire par commandement

Le juge applique strictement les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire légale en matière de bail d’habitation. « Toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Les bailleurs ont justifié de la délivrance d’un commandement de payer en bonne et due forme. Le locataire n’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, la résolution est acquise de plein droit. Cette solution rejoint une jurisprudence constante sur l’effectivité de la clause après commandement infructueux. « Faute de justifier que les causes du commandement ont été réglées dans le délai légal, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire » (Cour d’appel de Dijon, le 10 février 2026, n°24/00739).

Les conséquences de la résolution du contrat de bail

L’expulsion et le régime de l’indemnité d’occupation

Une fois la résolution constatée, l’occupation des lieux devient sans droit ni titre. Le juge autorise donc l’expulsion, éventuellement avec le concours de la force publique après un nouveau commandement de quitter les lieux. Il fixe également le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective, la calquant sur le dernier loyer et charges. Cette indemnité est distincte de la dette locative antérieure et répare le préjudice de l’occupation indue. La décision opère ainsi une claire distinction entre les créances nées du bail et celles nées de son occupation illicite après résolution, conformément à la nature compensatoire de l’indemnité d’occupation.

Les mesures d’accompagnement social et les frais de procédure

Considérant la situation du locataire, le juge ordonne la transmission du jugement au préfet. Cette mesure vise à permettre la mise en œuvre du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées. Par ailleurs, le locataire, succombant, est condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge rappelle enfin le principe de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance. La décision illustre ainsi l’articulation entre la sanction des obligations contractuelles et la prise en compte des difficultés sociales du débiteur, sans pour autant suspendre l’exécution de la condamnation.