Le juge des contentieux de la protection, statuant le 4 septembre 2025, se prononce sur une action en paiement de loyers et en résiliation d’un bail d’habitation. Les bailleurs demandent le paiement d’une créance locative et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement. Le locataire, absent à l’audience, ne conteste pas les sommes réclamées. Le juge accueille les demandes des bailleurs en constatant l’acquisition de la clause résolutoire et en condamnant le locataire au paiement et à l’expulsion. La décision ordonne également la transmission du jugement au préfet aux fins de relogement.

La sanction du défaut de paiement par la résolution du bail

Le juge constate d’abord la réalité de la dette locative et son caractère non contesté. Il applique les principes généraux de la preuve des obligations en rappelant que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du Code civil). Les bailleurs produisent le bail et un décompte de créance, établissant une dette de 8043,99 euros. L’absence de contestation du locataire et l’absence de reprise du paiement intégral avant l’audience permettent de retenir la créance, après une minime correction. La décision rappelle ainsi la force probante des écrits produits par le créancier en l’absence de contradiction. Elle souligne aussi que l’inaction du débiteur face à une réclamation chiffrée vaut reconnaissance de la dette.

Le juge valide ensuite l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il rappelle le formalisme protecteur imposé par la loi du 6 juillet 1989, en citant que « toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Les bailleurs justifient avoir délivré un tel commandement en juillet 2024. Le locataire n’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, la condition est remplie. Cette analyse rejoint celle d’une jurisprudence antérieure qui soulignait que le commandement doit être demeuré infructueux pendant plus de deux mois (Tribunal judiciaire de Tours, le 5 juin 2025, n°24/04922). La décision affirme ainsi le caractère strict des conditions de mise en œuvre de cette clause, tout en en permettant l’application lorsque les formalités sont respectées.

Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnisation

La résiliation du bail entraîne logiquement la privation de tout titre d’occupation pour le locataire. Le juge prononce donc son expulsion, qui pourra être poursuivie avec le concours de la force publique après un nouveau commandement de quitter les lieux. Cette mesure, bien que coercitive, est présentée comme la conséquence nécessaire de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle illustre la finalité de cette procédure, qui est de permettre au bailleur de recouvrer la libre disposition de son bien. La décision opère ainsi une distinction nette entre la fin du contrat et l’exécution matérielle de l’évacuation des lieux, cette dernière étant soumise à un délai supplémentaire.

Le maintien du locataire dans les lieux sans droit ouvre ensuite droit au paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge la fixe au montant mensuel du dernier loyer charges comprises, soit 572,53 euros, à compter de la date de résiliation du bail. Cette solution est classique et vise à compenser le préjudice subi par le propriétaire privé de son bien. Elle rejoint la position d’une jurisprudence constante, comme le rappelait une cour d’appel en indiquant que les occupants « sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer » (Cour d’appel de Paris, le 16 février 2023, n°20/17258). La décision précise utilement que cette indemnité ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, évitant ainsi tout double recouvrement avec les loyers échus avant la résiliation.

La portée sociale de la décision et les frais de procédure

Au-delà des aspects strictement patrimoniaux, la décision intègre une dimension sociale notable. En application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonne la transmission du jugement au préfet du département. Cette mesure vise à permettre la prise en compte de la demande de relogement du locataire dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées. Ainsi, tout en prononçant l’expulsion, le juge organise la passerelle vers un dispositif d’accompagnement social. Cette disposition tempère la rigueur de l’expulsion et rappelle l’obligation de concilier le droit de propriété avec la protection des personnes vulnérables.

Enfin, le juge statue sur les demandes accessoires en condamnant le locataire défaillant aux dépens, incluant le coût du commandement, et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation vise à indemniser les bailleurs d’une partie des frais exposés pour la procédure. Elle est la contrepartie logique du succès total de leur action et participe à l’équilibre général de la décision, qui sanctionne la partie défaillante tout en assurant une indemnisation complète du créancier.