Tribunal judiciaire de Lyon, le 16 juin 2025, n°24/01953

Rendue par le tribunal judiciaire de Lyon le 16 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche un litige relatif à la transmission d’archives de copropriété par un syndic sortant. L’instance fait suite au non-respect allégué de l’obligation légale de remise, portant sur des pièces techniques majeures ainsi que sur des documents comptables antérieurs.

Après la cessation du mandat au début de l’année 2024, le syndicat demande la communication du dossier des ouvrages exécutés, du dossier d’intervention ultérieure, des plans d’architecte et de comptes antérieurs. Le syndic sortant oppose avoir transmis des éléments dématérialisés puis des archives papier, tout en affirmant l’absence de détention de certaines pièces techniques. Il est expressément allégué: « Elle n’est pas en possession des DOE ni des plans de l’immeuble, dont la construction remonte à 2006. »

Les prétentions portent également sur des dommages-intérêts provisionnels pour la gestion perturbée et sur l’allocation de frais irrépétibles. Le syndicat souligne l’importance de ces archives majeures, en exposant que « Les plans de l’immeuble et les DOE constituent des archives majeures pour la copropriété, indispensables en cas de travaux ou de sinistres, et le syndicat doit les conserver à vie. » Le président des référés statue sans astreinte, ordonne la communication des pièces sollicitées, accorde une provision de 500 euros, et alloue une somme au titre de l’article 700.

La question posée tient au périmètre et aux modalités d’exécution de l’obligation de remise pesant sur le syndic sortant, en référé, au regard des délais impératifs de la loi de 1965. La décision retient la base légale et ajuste les mesures d’exécution à la situation de fait, notamment quant à l’astreinte et aux sommes allouées.

I. La réaffirmation de l’obligation légale de remise

A. L’assise textuelle et son échéancier obligatoire

Le juge fonde la solution sur la lettre de la loi de 1965, dont il rappelle l’échéancier de transmission par l’ancien syndic. L’ordonnance cite, de manière déterminante, que « l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’ancien syndic de remettre au nouveau syndic dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses foncions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et la coordonnées de la banque, dans le délai d’un mois l’ensemble des documents et archives du syndicat et l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, et dans le délai de deux mois l’état des comptes des copropriétaires et delui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. » Cette reprise textuelle atteste que les pièces techniques et comptables entrent dans « l’ensemble des documents et archives », sans qu’il soit nécessaire d’isoler des catégories autonomes.

La décision confirme que l’exigence de remise s’apprécie à l’échelle de l’intégralité des archives utiles à l’immeuble. Elle place ainsi les documents techniques au cœur de la continuité de gestion, au même titre que les écritures et états de compte. Le rappel précis des délais, au besoin rapproché des mises en demeure, justifie en référé l’injonction de communiquer.

B. L’injonction de communication d’archives essentielles

Dans ce cadre, le juge ordonne la remise des pièces techniques et des comptes antérieurs, considérés nécessaires à la bonne administration. L’ordonnance montre que la prescription légale de l’article 18-2 suffit à établir une obligation non sérieusement contestable, apte à fonder en référé une mesure d’exécution. Le raisonnement s’accorde avec l’idée que les DOE, DIUO et plans prolongent la mémoire technique de l’immeuble, indispensable aux travaux et aux sinistres, comme l’expose la motivation et les prétentions.

La portée pratique est nette: l’ancien syndic doit restituer ce qui relève de la sphère du syndicat, y compris les supports dématérialisés, dans les délais textuels. La communication ordonnée embrasse le passé récent et la structuration technique de l’ouvrage, afin de garantir une transition effective vers le nouveau mandataire.

II. La modulation des mesures d’exécution et de réparation

A. Le refus d’astreinte face à l’absence alléguée de détention

Le juge refuse d’assortir la condamnation d’une astreinte, retenant la situation concrète, marquée par des transmissions déjà opérées et une absence de détention alléguée. La formule retenue est sans équivoque: « Disons n’y avoir lieu à astreinte. » Cette solution prévient une sanction disproportionnée lorsque l’effectivité de la contrainte serait illusoire, faute de détention matérielle des pièces.

Cette modération n’exonère pas l’obligation principale, mais ajuste l’outil d’exécution aux données du dossier. En référé, l’objectif demeure d’obtenir rapidement l’exécution utile. L’absence d’astreinte peut inciter à clarifier la chaîne de détention initiale des DOE et plans, souvent détenus par le maître d’ouvrage ou les constructeurs, sans relâcher l’exigence de remise des archives effectivement détenues.

B. La provision pour résistance et les frais irrépétibles

Le juge indemnise de manière mesurée le préjudice lié à la reconstitution des dossiers, tout en qualifiant, au dispositif, une résistance fautive. Cette appréciation se conjugue avec l’allocation des frais non compris dans les dépens. Il est expressément jugé: « Elle est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. » La cohérence d’ensemble repose sur une double logique: réparation provisoire modeste et rééquilibrage des frais de défense.

On observe une légère tension de qualification entre les motifs, axés sur la reconstitution des pièces, et le dispositif, évoquant la résistance abusive. Cette nuance n’altère pas la finalité: compenser le surcroît de gestion né des remises lacunaires, sans ouvrir à ce stade un débat approfondi sur l’étendue définitive du préjudice. La solution conserve ainsi une portée pratique, incitant à la complétude des transmissions futures.

I. Portée et enseignements

A. Sécurisation de la transition de mandat

L’ordonnance conforte une lecture extensive et opérationnelle de l’article 18-2, propre à sécuriser la transition entre syndics. L’énoncé des délais et du périmètre renforce la prévisibilité des pratiques professionnelles, notamment pour les supports dématérialisés et les éléments techniques.

B. Équilibre entre contrainte et effectivité

Le refus d’astreinte illustre une économie de la contrainte ajustée à la détention réelle, sans affaiblir l’obligation. La provision et l’article 700 alignent la réparation sur la perturbation concrète subie, ce qui favorise une discipline de remise diligente et vérifiable. Cette combinaison préserve l’autorité du texte tout en tenant compte des aléas de conservation des archives techniques.