Tribunal judiciaire de Lyon, le 22 juillet 2025, n°25/02601

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire, a rendu une décision le 22 juillet 2025. Le bailleur demandait le paiement de loyers impayés et la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le locataire, ayant repris le paiement du loyer courant, sollicitait des délais. Le juge a reconnu la dette et la procédure de résiliation régulière. Il a cependant accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, conciliant ainsi les droits des parties.

La sanction du défaut de paiement
La décision rappelle d’abord les obligations fondamentales du locataire. Le juge constate le défaut de paiement sur le fondement de l’article 7 de la loi de 1989. La créance est liquidée en l’absence de contestation sérieuse du débiteur. Ce point confirme le principe de l’exigibilité stricte du loyer. La sanction de l’inexécution est ensuite examinée. La résiliation pour défaut de paiement est soumise à une procédure protectrice. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, Sur la résiliation du bail). Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales, incluant la saisine des autorités de prévention. La régularité de la procédure conditionne la validité de la résiliation prononcée.

Le tempérament judiciaire aux difficultés du locataire
Le cœur de la décision réside dans l’aménagement des conséquences de l’inexécution. Le juge applique les dispositions introduites par la loi du 27 juillet 2023. L’octroi de délais de paiement est subordonné à des conditions strictes. « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs, Sur les délais de paiement). Le juge constate que ces conditions cumulatives sont remplies en l’espèce. Cette analyse rejoint celle d’une cour d’appel précisant que le juge peut accorder des délais « au locataire en situation de régler sa dette locative » (Cour d’appel, le 9 septembre 2025, n°24/01441). La suspension de la clause résolutoire constitue l’autre volet de ce tempérament. « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (Motifs, Sur les délais de paiement). Ce mécanisme offre une chance de régularisation au locataire de bonne foi.

La portée de cette décision est significative. Elle illustre l’évolution du contentieux des baux d’habitation vers une recherche d’équilibre. Le juge ne se contente pas de constater l’inexécution pour prononcer la résiliation. Il utilise les outils légaux récents pour préserver la relation contractuelle lorsque c’est possible. La condition du paiement du loyer courant avant l’audience sert de critère objectif de bonne volonté. La suspension conditionnelle de la résiliation crée un sursis incitatif au paiement. Enfin, la décision organise précisément les conséquences d’une éventuelle défaillance ultérieure. Elle garantit ainsi au bailleur une exécution forcée rapide en cas de nouveau manquement, sécurisant son droit tout en favorisant le maintien dans les lieux.