Par une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 23 juin 2025, le juge a été saisi d’une demande visant la résiliation d’un bail commercial, sur le fondement d’un protocole transactionnel conclu après impayés. Le bail, signé le 19 décembre 2022, prévoyait un loyer annuel de 47 000 euros, payable trimestriellement et à terme à échoir, et avait été suivi d’un commandement de payer délivré le 13 novembre 2023, puis de la signature d’un protocole d’échelonnement les 27 décembre 2023 et 5 janvier 2024.
Le bailleur a sollicité, en référé, la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision au titre des loyers et charges, une indemnité d’occupation majorée, ainsi qu’une indemnité procédurale. Le preneur a opposé l’existence d’une contestation sérieuse, invoqué la mauvaise foi, requis subsidiairement des délais de paiement et demandé une indemnité sur le fondement de l’article 700. La créance a été finalement actualisée à 5 942,37 euros au 31 décembre 2024.
La question portait sur le pouvoir du juge des référés de constater la résiliation de plein droit fondée sur un protocole stipulant une résiliation immédiate, alors que l’exécution des échéances était discutée. Le tribunal rappelle que le juge des référés est « le juge de l’évidence » et, estimant l’existence d’une contestation sérieuse, décide « n’y avoir lieu à référé », en renvoyant « les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ».
I. L’office du juge des référés face à la résiliation conventionnelle
A. L’évidence exigée et la contestation sérieuse
L’ordonnance encadre la demande en rappelant que le juge des référés est « le juge de l’évidence », de sorte que seule une obligation non sérieusement contestable peut être exécutée par cette voie. L’office se limite à écarter l’incertitude, sans trancher le fond, lorsque le manquement allégué demeure débattu.
Les éléments versés établissaient des paiements effectués avec retard par rapport aux dates convenues, ce qui ne suffit pas, en soi, à caractériser un défaut indiscutable. Le juge en déduit l’absence d’évidence nécessaire, au regard d’échéances discutées et de versements partiels matérialisant une exécution imparfaite mais réelle.
Cette appréciation conduit à énoncer qu’« il convient de dire n’y avoir lieu à référé », et à préciser, au dispositif, « Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ». La solution maintient la frontière entre l’urgence et le fond, en réservant au juge du principal la qualification définitive des manquements.
B. La clause protocolaire de résiliation immédiate, d’application subordonnée
Le protocole stipulait une clause de résiliation automatique rédigée en des termes particulièrement sévères: « Les Parties conviennent qu’en cas de défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courantes […] ». Il ajoutait que « le bail sera immédiatement résilié », avec possibilité d’expulsion, et renonciation du preneur à contester le protocole.
L’ordonnance rappelle implicitement que la force du stipulé ne dispense pas de vérifier, en référé, le caractère non sérieusement contestable du défaut allégué. L’exécution partielle et les décalages de paiement, fussent-ils répétés, appelaient ici une appréciation de fond, excluant la mise en œuvre instantanée de la clause en référé.
Cette conclusion neutralise, à ce stade, les demandes accessoires fondées sur la résiliation, y compris l’indemnité d’occupation majorée et la clause pénale. Sur les frais irrépétibles, le juge énonce: « Disons n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile », retenant une solution d’équité conforme à la retenue adoptée.
II. Valeur et portée de l’ordonnance au regard du droit des baux commerciaux
A. Une application mesurée des pouvoirs du référé, conforme aux principes
La décision s’inscrit dans la logique du référé, qui suppose une obligation évidente et non sérieusement contestée. En l’absence de certitude, la protection du contradictoire commande de renvoyer au fond, plutôt que de prononcer une mesure irréversible comme la résiliation.
L’exigence d’évidence ne se laisse pas contourner par l’automaticité d’une clause protocolaire, même rédigée en termes impératifs. La nature conservatoire du référé impose de résister à la tentation d’ériger la stipulation en preuve suffisante, lorsque l’inexécution elle-même demeure discutée.
L’approche renforce la sécurité juridique des parties: elle évite qu’un décalage temporel, parfois toléré ou contesté, emporte mécaniquement disparition du bail. Elle préserve, par ailleurs, l’examen des circonstances d’exécution et des éventuelles tolérances, qui relèvent d’un débat au fond.
B. Enseignements pratiques pour la rédaction et la mise en œuvre des protocoles
Pour le bailleur, l’ordonnance invite à documenter précisément le « défaut à son échéance » par des preuves datées irréfutables, et à stipuler clairement l’absence de tolérance et de renonciation implicite. La définition stricte des échéances et des effets d’un paiement tardif réduit le risque d’une contestation sérieuse.
Pour le preneur, la résistance en référé peut utilement s’appuyer sur des paiements partiels, des décalages admis et des circonstances d’exécution ambiguës, justifiant l’examen du fond. La demande subsidiaire de délais de paiement retrouve alors sa pertinence devant le juge du principal.
La portée pratique est claire: l’efficacité d’un protocole transactionnel ne vaut pas franchissement des exigences du référé. À défaut d’un manquement patent et incontestable, la résiliation « immédiate » reste inopérante en urgence, le juge décidant « n’y avoir lieu à référé » et invitant à un débat au fond.
