Tribunal judiciaire de Lyon, le 23 juin 2025, n°24/01822

Le tribunal judiciaire de Lyon a rendu, le 23 juin 2025, une ordonnance de référé relative à un bail commercial. Elle traite l’exécution contractuelle, la persistance d’un impayé locatif, et la mise en œuvre d’une clause résolutoire.

Un bail du 13 janvier 2020 prévoyait 9 600 euros l’an, payables mensuellement, et stipulait une clause résolutoire en cas de retard persistant. Après un commandement de payer du 22 juillet 2024 demeuré sans effet, le bailleur a assigné en référé le 10 septembre 2024. Il sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision, une indemnité d’occupation, et une somme au titre de l’article 700. Le preneur a contesté, a sollicité des délais de paiement, et a soutenu une dette moindre, tout en réclamant des frais irrépétibles. La créance a été actualisée à 1 934,03 euros au 6 mars 2025, le bailleur s’en rapportant quant aux délais sollicités.

La question portait sur l’articulation du référé-provision avec l’octroi de délais, et sur la suspension judiciaire d’une clause résolutoire de bail commercial. Le juge a retenu que « l’arriéré locatif, non sérieusement contestable, s’élève à 1 934,03 € au 6 mars 2025, mars inclus ». Il a également relevé: « Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit et le bailleur pourra obtenir en référé l’expulsion. » Il a accordé des délais, retenant que « Il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités énoncées au dispositif, en plus du loyer en cours ». Surtout, il a précisé que « Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance la totalité de la dette redeviendra exigible après une mise en demeure restée sans effet durant quinze jours, et la résiliation du bail sera acquise sans nouveau commandement ». Enfin, il a indiqué que « L’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ».

I. Le référé-provision et la qualification de la dette locative

A. Le critère de l’absence de contestation sérieuse

Le juge des référés applique l’exigence de l’article 835 du Code de procédure civile, qui conditionne la provision à l’évidence de la créance. Il retient la formule consacrée en relevant que « l’arriéré locatif, non sérieusement contestable, s’élève à 1 934,03 € au 6 mars 2025, mars inclus ».

Cette qualification repose sur un décompte actualisé et cohérent, expurgé de postes discutés. Elle fonde l’allocation d’une somme provisionnelle, à laquelle s’ajoutent les intérêts, ce qui reflète l’inexécution à compter du commandement.

B. Le renvoi au principal et la mesure de la provision

Le juge marque la limite de son office en rappelant la nécessaire réserve du fond. Il l’énonce clairement: « Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ; », tout en ordonnant l’exécution de la provision.

L’ordonnance précise l’accessoire monétaire en ces termes: « outre intérêts à compter du commandement de payer ». Le schéma adopté assure l’avance utile au bailleur sans trancher définitivement le quantum, conformément à l’économie du référé-provision.

II. Clause résolutoire et délais de paiement: une conciliation pragmatique

A. La suspension judiciaire en présence d’une clause expressément stipulée

La clause résolutoire a été reproduite dans sa teneur, ce qui éclaire la base contractuelle du débat: « Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance […] le bail sera résilié de plein droit ». Sur ce fondement, le juge constate l’impayé, mais privilégie une régularisation encadrée.

La solution combine l’article L. 145-41 du Code de commerce avec l’article 1343-5 du Code civil. Elle se traduit par l’octroi de délais, expressément motivé: « Il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités énoncées au dispositif, en plus du loyer en cours ». Le dispositif confirme: « Disons que pendant le délai le jeu de la clause résolutoire est suspendu et qu’à défaut de respect de cette échéance, y compris les loyers échus depuis l’audience, l’intégralité de la dette deviendra exigible, ce après une mise en demeure restée sans effet durant quinze jours ».

B. Les garde-fous et la portée pratique du mécanisme

La suspension s’accompagne de conditions strictes qui garantissent l’effectivité de la sanction contractuelle en cas de défaillance. Le juge précise qu’ »à défaut de paiement d’une seule échéance […] la résiliation du bail sera acquise sans nouveau commandement », ce qui prévient toute inertie procédurale.

Le régime de sortie en cas d’échec est aussi défini. L’ordonnance prévoit qu’en pareil cas « elle sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer et charges et jusqu’à libération des lieux ». La continuité de l’occupation est ainsi assortie d’une contrepartie équitable, conforme à la finalité indemnitaire de l’indemnité d’occupation.

L’ensemble opère une conciliation aboutie entre l’efficacité de la clause et la sauvegarde d’une activité de bonne foi. La solution retenue est classique, lisible, et calibrée pour favoriser le paiement tout en préservant la portée de l’engagement contractuel.