Tribunal judiciaire de Lyon, le 3 octobre 2025, n°25/01918

Le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, statuant par jugement réputé contradictoire, a été saisi d’une demande en résiliation de bail pour impayés et en expulsion. Il a dû vérifier la régularité de la procédure de résiliation et statuer sur les conséquences de la fin du contrat. Le juge a accueilli les demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail et en condamnant l’occupant à payer les sommes dues et à quitter les lieux.

La régularité procédurale de la résiliation pour impayés

Le juge rappelle d’abord les conditions légales de la mise en œuvre d’une clause résolutoire. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict pour les baux conclus avant la réforme de 2023. Le commandement de payer doit précéder la résolution et un délai de deux mois doit être observé. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Sur la résiliation du bail). Le juge vérifie scrupuleusement le respect de cette procédure par le bailleur, y compris les notifications aux autorités.

La décision souligne ainsi l’importance du strict respect des formalités protectrices du locataire. La résiliation de plein droit n’intervient qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement infructueux. Cette solution rappelle que la clause résolutoire, bien que conventionnelle, ne produit ses effets que dans le cadre légal défini. Cette analyse rejoint celle d’une jurisprudence antérieure qui constatait que « la clause résolutoire est acquise » après l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement (Tribunal judiciaire de Montauban, le 30 juin 2025, n°25/00103).

Les conséquences patrimoniales de la résiliation du bail

Une fois la résiliation constatée, le juge en tire les conséquences financières et matérielles. L’occupant, désormais sans titre, doit libérer les lieux et supporter une indemnité d’occupation. Celle-ci est fixée au montant du dernier loyer et charges, soulignant son caractère substitutif. « une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail » (CONDAMNE Madame [D] [E] à payer). Cette fixation confirme la nature mixte de cette indemnité, à la fois compensatoire et indemnitaire.

La portée de cette décision est double. D’une part, elle rappelle que l’indemnité d’occupation est la contrepartie légale de la privation de jouissance du bien. D’autre part, elle rejette toute demande de dommages-intérêts distincts, faute de préjudice spécifique démontré. Cette approche est conforme à la qualification juridique de l’indemnité, déjà relevée comme ayant « une nature mixte, compensatoire et indemnitaire » (Tribunal judiciaire de Versailles, le 5 février 2025, n°24/00206). Le juge opère ainsi une distinction nette entre la réparation du retard par les loyers dus et la compensation de l’occupation sans droit.