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Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement du 8 juillet 2025, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. Après avoir constaté la dette locative et la régularité de la procédure de commandement, le juge prononce la résolution du contrat et l’expulsion de l’occupant. Il rejette cependant la demande de délais de paiement formée par le locataire, au motif que les conditions légales ne sont pas réunies, et accorde une indemnité d’occupation.
Le rejet des délais de paiement : une condition temporelle stricte
Le juge rappelle le cadre légal de l’octroi de délais, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte permet au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire sous deux conditions cumulatives. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs, sur la résiliation du bail). L’examen des pièces démontre que le locataire ne satisfait pas à ces exigences légales, entraînant le rejet de sa demande.
La portée de cette analyse est de confirmer une interprétation rigoureuse de la condition de reprise des paiements. La jurisprudence des cours d’appel converge sur ce point essentiel. Ainsi, il a été jugé que « le juge peut accorder des délais de paiement au locataire […] qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Cour d’appel de Pau, le 6 mars 2025, n°23/02948). A l’inverse, l’absence de reprise des loyers courants avant l’audience fait obstacle à tout aménagement. « Les conditions légales permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais aux locataires ne sont pas réunies » (Cour d’appel de Bourges, le 23 janvier 2025, n°24/00368). La décision commentée s’inscrit dans cette ligne en faisant prévaloir la sécurité juridique du bailleur.
La mise en œuvre de la résolution : un formalisme respecté
Le juge vérifie scrupuleusement le respect de la procédure de résiliation prévue par la loi. L’article 24 exige un commandement de payer demeuré infructueux, dont les effets ne se produisent qu’après un délai de deux mois. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, sur la résiliation du bail). Le juge constate que le bailleur a régulièrement accompli ces formalités, ainsi que les obligations d’information des autorités administratives, ce qui légitime la résolution du contrat à la date fixée.
La valeur de ce contrôle est de garantir la protection du locataire contre une expulsion trop rapide. Le formalisme imposé constitue un préalable obligatoire à l’action en justice, permettant au locataire de régulariser sa situation. Une fois cette procédure régulièrement suivie et en l’absence de régularisation, le juge n’a d’autre choix que de constater la résolution. Les conséquences en sont lourdes pour l’occupant, qui se voit condamné à payer une indemnité d’occupation. « Le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à son expulsion et sollicite à bon droit sa condamnation au paiement […] d’une indemnité d’occupation » (Motifs, sur les autres demandes). Cette décision illustre l’équilibre entre la protection des délais et la sanction du défaut de paiement.
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