Tribunal judiciaire de Mans, le 19 septembre 2025, n°25/00329

Le Tribunal judiciaire du Mans, statuant le 19 septembre 2025, a examiné une procédure accélérée au fond engagée par un syndicat de copropriété. Ce dernier réclamait le paiement de charges impayées par un copropriétaire défaillant, ainsi que divers frais. Le juge a dû se prononcer sur la recevabilité de la demande et l’application des mécanismes de déchéance du terme. La juridiction a fait droit aux demandes du syndicat, condamnant le copropriétaire au paiement des sommes réclamées.

La régularité de la procédure de recouvrement

Le juge constate d’abord le défaut de comparution du copropriétaire, régulièrement cité. Il rappelle que ce silence n’empêche pas un examen au fond de la demande. La décision ne peut intervenir que si la requête est jugée recevable et bien fondée en droit. Cette étape préalable garantit le respect des droits de la défense malgré l’absence de l’une des parties. Elle confirme la rigueur procédurale exigée même en jugement par défaut.

La justification des créances et le respect des formalités légales sont ensuite vérifiés. Le syndicat a produit le budget prévisionnel voté en assemblée générale, établissant l’origine des provisions demandées. Le juge relève que les mises en demeure sont restées infructueuses, satisfaisant aux conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La régularité de la procédure précontentieuse est ainsi établie, fondant la légitimité de l’action en justice.

La condamnation aux frais de recouvrement et la déchéance du terme

Le tribunal applique strictement le régime des frais exposés pour le recouvrement. Il se fonde sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (Motifs). Cette solution est conforme à une jurisprudence constante, comme le rappelle un arrêt récent (Tribunal judiciaire de Paris, le 17 décembre 2025, n°25/04400). Elle assure que les frais liés à un défaut de paiement ne pèsent pas sur la collectivité des copropriétaires.

La déchéance du terme est prononcée en application de l’article 19-2 de la même loi. Le manquement du copropriétaire après mise en demeure rend immédiatement exigibles toutes les provisions non échues. Le juge constate cette déchéance et condamne au paiement du solde des charges échues et non échues. Cette mesure dissuasive protège la trésorerie du syndicat et sanctionne le comportement du débiteur défaillant. Elle renforce l’efficacité du recouvrement des charges indispensables à la vie de l’immeuble.