Tribunal judiciaire de Mans, le 25 juillet 2025, n°25/00288

Le Tribunal judiciaire du Mans, statuant en procédure accélérée au fond par jugement du 25 juillet 2025, a été saisi par le syndicat d’une copropriété en vue d’obtenir le paiement de charges impayées par une copropriétaire défaillante. La défenderesse, mise en demeure puis assignée, n’a pas comparu à l’audience. Le syndic demandait la condamnation au paiement des provisions échues et non échues, ainsi que l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal, après avoir constaté le défaut de comparution de l’intéressée, a examiné le bien-fondé des demandes au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il a accueilli l’ensemble des prétentions du syndic, condamnant la copropriétaire au paiement des sommes réclamées. Cette décision illustre les mécanismes de recouvrement accéléré des charges et la sanction des comportements dilatoires, tout en précisant les conditions d’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires en cas de mauvaise foi du débiteur. Elle invite ainsi à analyser l’effectivité des procédures de recouvrement des charges (I) avant d’envisager la sanction des comportements abusifs en la matière (II).

I. L’effectivité du recouvrement accéléré des charges de copropriété

Le jugement met en lumière les instruments procéduraux et substantiels permettant un recouvrement effectif des créances syndicales. Le tribunal rappelle d’abord le principe fondamental de la participation aux charges, en soulignant que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété » en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le respect des formalités préalables est ensuite strictement contrôlé pour permettre la déchéance du terme. Le juge constate ainsi que « les formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure ». Cette vérification est essentielle car elle conditionne l’exigibilité immédiate de l’ensemble des sommes dues, y compris les provisions non échues. Le tribunal en déduit logiquement qu’« il convient de constater la déchéance du terme » et de faire droit à la demande en paiement intégral. Enfin, le régime des frais de recouvrement est appliqué avec rigueur. Le juge se fonde sur l’article 10-1 de la loi de 1965, qui dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance […] pour le recouvrement d’une créance justifiée ». Il en résulte une condamnation aux dépens incluant le coût du commandement de payer, assurant ainsi une indemnisation complète du syndicat pour les frais engagés. Cette application stricte du cadre légal garantit l’efficacité de l’action syndicale et protège la collectivité des copropriétaires des conséquences financières de l’insolvabilité d’un membre.

II. La sanction du comportement abusif du copropriétaire défaillant

Au-delà du simple recouvrement, la décision sanctionne la mauvaise foi du débiteur par l’octroi de dommages-intérêts distincts. Le tribunal opère une distinction nette entre l’intérêt moratoire, dû de plein droit en cas de retard, et une indemnité supplémentaire. Il rappelle le principe posé par l’article 1231-6 du code civil, selon lequel « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». L’appréciation de cette mauvaise foi constitue le cœur de l’analyse. Pour la caractériser, le juge ne se contente pas du simple défaut de paiement ; il retient un élément objectif tiré de l’historique des relations entre les parties. Il relève ainsi que « le syndic […] justifie de la mauvaise foi de madame [X] [V] en produisant une précédente décision du 12 mai 2023 la condamnant déjà à régler des charges de loyers en son absence ». Cette antériorité contentieuse, marquée par une condamnation similaire, permet d’inférer une attitude persistante de résistance. Le tribunal en déduit qu’« il y a donc lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour la somme de 700 € ». Parallèlement, le juge alloue une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, fixée à 800 €, pour compenser les frais non compris dans les dépens. Cette double indemnisation, fondée sur des bases juridiques distinctes, traduit une volonté de dissuader les comportements répétés de mauvaise foi qui perturbent la gestion de la copropriété et engendrent des coûts procéduraux injustifiés pour la collectivité.