Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 11 septembre 2025. Le bailleur a engagé une procédure en constatation de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Le locataire opposait une demande reconventionnelle de délais de paiement. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en accordant une provision sur la dette locative. Il a rejeté les demandes reconventionnelles du locataire.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

Le juge rappelle le caractère d’ordre public des conditions de résiliation pour défaut de paiement. Le formalisme strict de la loi du 6 juillet 1989 encadre l’exercice de la clause résolutoire par le bailleur. Le commandement de payer délivré par acte d’huissier constitue le point de départ du délai laissé au locataire pour se libérer. « En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré […] pour un arriéré locatif de 1 447,92 euros » (Motifs). La régularité de cette mise en demeure est une condition sine qua non de la résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais procéduraux, notamment la notification préalable à la commission départementale. Ce contrôle strict protège le locataire contre une résiliation précipitée et assure la sécurité juridique de la procédure.

L’inexécution du commandement entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge constate que les sommes dues n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti. « Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis. En conséquence, la clause résolutoire est acquise » (Motifs). Cette solution est conforme à la jurisprudence qui considère le défaut de paiement dans le délai comme un fait objectif. La décision rappelle ainsi la force obligatoire du contrat et la sanction de l’inexécution d’une obligation essentielle. La portée de ce point est de réaffirmer l’effectivité de la clause résolutoire lorsque ses conditions de mise en œuvre sont réunies.

Le rejet des mesures de traitement du surendettement locatif

Le juge examine la demande de délais de paiement au regard des textes protecteurs. Les articles de la loi de 1989 permettent au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause. Cette faculté constitue une mesure de faveur destinée à préserver le maintien dans les lieux. Le juge en précise les conditions d’octroi, qui ne sont pas automatiques. Il exige notamment la reprise du paiement du loyer courant. « La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie » (Motifs). Cette exigence témoigne d’une approche pragmatique visant à garantir la solvabilité future de la relation contractuelle.

Le refus d’accorder des délais conduit au rejet de la suspension de la clause résolutoire. Les deux mesures sont juridiquement liées, la seconde étant la contrepartie de la première. « Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée » (Motifs). Cette décision illustre la marge d’appréciation du juge, qui pondère la protection du locataire avec le droit du bailleur au paiement. La valeur de cette analyse réside dans la concrétisation du pouvoir d’appréciation du juge du référé, qui statue in concreto. La portée en est de limiter les mesures de traitement à des situations où la poursuite du contrat reste envisageable.