Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 juin 2024, n°24/06950

Par un jugement du tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, 17 juin 2025, est tranché un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. L’affaire concerne l’inexécution répétée d’obligations pécuniaires nées d’exercices approuvés et d’appels de fonds notifiés.

Un copropriétaire de deux lots n’a pas réglé diverses quotes-parts malgré des rappels et deux condamnations antérieures. Un commandement de payer a été délivré le 13 juin 2024, suivi d’une mise en demeure en août, puis d’une assignation en octobre.

À l’audience du 18 mars 2025, le défendeur était défaillant. Le syndicat réclamait le principal des charges, des frais nécessaires au recouvrement, des dommages-intérêts et une indemnité procédurale.

Le jugement rappelle: « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il précise: « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La question portait sur la preuve du caractère certain et exigible des charges, sur la qualification des frais nécessaires imputables, et sur l’indemnisation d’un préjudice distinct du retard. La juridiction condamne au principal avec intérêts à compter du commandement, limite les frais nécessaires aux mises en demeure, et accorde une indemnité pour résistance abusive.

I. La caractérisation de la créance de charges

A. L’effet de l’approbation des comptes et du budget prévisionnel
Le cadre légal est classique. L’article 10 de 1965 ordonne la contribution aux charges selon l’utilité et la valeur relative des lots. L’article 14-1 fonde le budget prévisionnel pour les dépenses courantes.

Le jugement énonce que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ».

Cette affirmation consacre l’autorité combinée de l’assemblée et des délais d’annulation. Elle ferme la voie aux contestations ultérieures du montant global des charges approuvées, en l’absence de recours utile dans le temps.

B. Les exigences probatoires et l’aptitude des pièces produites
Le juge adopte une exigence de preuve ciblée. Il rappelle: « Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance […] ». Il ajoute: « A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels […] ».

En l’espèce, ont été produits un décompte individuel actualisé, des appels de fonds et projets de répartition, ainsi que les procès-verbaux d’assemblée approuvant comptes et budgets. L’ensemble répond à l’exigence d’individualisation et de rattachement aux décisions collectives.

La créance arrêtée pour la période considérée est donc jugée certaine, liquide et exigible. Les intérêts légaux courent à compter du commandement de payer, point d’exigibilité utile après mise en demeure.

II. Les frais nécessaires de recouvrement et la résistance abusive

A. Une lecture restrictive de l’article 10-1 de 1965
Le jugement rappelle le texte: « [S]ont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il précise la liste des diligences éligibles: « Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de demande d’hypothèque, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires […] ».

Surtout, la décision écarte les charges incombant à l’administration courante: « En revanche, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure […] ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ».

La solution est prudente: le juge retient seulement 96 euros correspondant aux mises en demeure. Le surplus est cantonné aux dépens et, pour les diligences d’avocat, à l’article 700, préservant l’égalité des copropriétaires pour la mission de base du syndic.

B. Le préjudice distinct du retard et la sanction de la mauvaise foi
Le fondement est précisé par le code civil: « dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal ». Cependant, « Le créancier […] peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

Le jugement articule ce principe avec la vie de la copropriété: « les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard ».

La persistance des impayés malgré des décisions antérieures caractérise une mauvaise foi préjudiciable à la trésorerie commune. L’allocation de 1 000 euros indemnise un dommage autonome, lié aux perturbations budgétaires et aux diligences supplémentaires imposées.

Cette solution, mesurée, renforce l’effectivité du recouvrement sans confondre intérêts moratoires, frais nécessaires et réparation du préjudice propre, dans un cadre probatoire exigeant et cohérent.