Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 novembre 2025, n°25/01691

Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 13 novembre 2025, examine une demande de résolution de bail pour loyers impayés. La société bailleur, ayant notifié un commandement de payer infructueux, sollicite l’expulsion de la locataire défaillante et le paiement des sommes dues. Le juge des contentieux de la protection, après une procédure contradictoire par défaut, accueille les principales demandes de la requérante. Il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en accordant une provision sur la créance locative.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités légales préalables à l’action. La notification de l’assignation à la préfecture est intervenue dans les délais requis par la loi. La société bailleur a également justifié de la saisine obligatoire de la commission de prévention des expulsions. « Par ailleurs, la SA IN’LI PACA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 décembre 2024 » (Motifs). Cette double condition, de délai et d’information, est une garantie procédurale pour le locataire. La jurisprudence rappelle que ces formalités s’imposent, sauf pour un bailleur privé dans certains cas. « Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Tribunal judiciaire de Compiègne, le 10 juillet 2025, n°25/00169). Ici, le bailleur social a dû prouver cette saisine, ce qu’il a fait. La portée de ce contrôle est essentielle pour la recevabilité de l’action en expulsion.

Le juge examine ensuite la régularité formelle du commandement de payer, acte fondateur de la résolution. Il relève que l’acte contient toutes les mentions légales, dont le décompte et les avertissements requis. « Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois […] la locataire s’expose à une procédure judiciaire » (Motifs). La régularité de l’acte est une condition substantielle pour enclencher le délai de grâce. La valeur de cette analyse réside dans la protection du débiteur, qui doit être informé de manière précise des conséquences de son défaut. Le sens est de garantir l’effectivité du délai de six semaines, désormais d’ordre public. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs). Ce délai, réduit par la loi de 2023, est un minimum impératif.

Les effets de la clause résolutoire et ses conséquences pécuniaires

Le juge constate la réalisation des conditions de la clause résolutoire contractuelle. Le défaut de paiement persistant après l’expiration du délai légal entraîne la résiliation du bail. « Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies » (Motifs). Cette constatation judiciaire est nécessaire pour que la résolution produise ses effets. La jurisprudence antérieure confirme ce mécanisme. « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer […] a été signifié […] et la somme […] n’a pas été réglée […] dans le délai de six semaines » (Tribunal judiciaire de Paris, le 7 janvier 2025, n°24/05727). La portée de ce point est décisive, car il transforme une clause contractuelle en titre d’expulsion.

La conséquence immédiate est l’obligation pour l’occupant de libérer les lieux, sous peine d’expulsion forcée. Le maintien sans droit ouvre ensuite droit au paiement d’une indemnité d’occupation. « Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation » (Motifs). Le juge fixe son montant à celui du dernier loyer, présumée équitable. Cette indemnité est de nature compensatoire et court jusqu’à la libération effective. La valeur de cette solution est de prévenir l’enrichissement sans cause de l’occupant et d’indemniser le propriétaire privé de jouissance. Elle assure une continuité pécuniaire entre le contrat résilié et l’occupation sans titre.

Le juge statue enfin sur la créance locative et les frais de procédure. Il accorde une provision sur la somme globale réclamée, incluant l’arriéré et les indemnités. « Mme [G] [P] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.682,26 euros » (Motifs). Le caractère provisionnel de la condamnation préserve un examen ultérieur au fond. La condamnation aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile suit le principe selon lequel la partie perdante supporte les frais. La portée de ces condamnations accessoires est d’assurer l’efficacité de la décision et de ne pas laisser à la partie victorieuse le poids des frais engagés.