Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 novembre 2025, n°25/02109

Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 13 novembre 2025, examine une demande d’un bailleur social. Ce dernier sollicite la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion de la locataire, sur le fondement d’une clause résolutoire contractuelle. Le juge déclare la demande recevable mais rejette le principal, estimant que la clause soulève une contestation sérieuse. Il déboute également le bailleur de sa demande en paiement, l’arriéré étant éteint.

La recevabilité de la demande en résiliation

Le juge vérifie d’abord le respect des formalités procédurales préalables à l’action. La notification de l’assignation à la préfecture est intervenue dans les délais légaux. Le bailleur justifie également avoir signalé les impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces diligences sont exigées par la loi pour protéger le locataire. Leur accomplissement régulier rend la demande recevable, sans préjuger de son bien-fondé. Cette étape est une condition sine qua non pour toute action en résiliation pour impayés. Elle illustre le formalisme protecteur encadrant la rupture du bail d’habitation.

L’inopposabilité de la clause résolutoire en référé

Le juge refuse de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat. Cette clause prévoyait une résiliation de plein droit après un simple délai de huit jours. Or, la loi impose un délai minimal de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs). La clause contractuelle est donc contraire à cette disposition d’ordre public. Son appréciation excède les pouvoirs du juge des référés, car elle se heurte à une contestation sérieuse. La jurisprudence rappelle que « la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement » (Tribunal judiciaire de Paris, le 21 janvier 2025, n°24/55263). Le juge estime que la régularisation par le commandement est une question de fond. Il renvoie donc les parties à statuer sur le fond, refusant toute mesure en référé.

Le rejet des demandes accessoires

Le défaut de base légale pour la résiliation entraîne l’échec des demandes subséquentes. La demande d’expulsion et celle d’une provision sur indemnité d’occupation sont rejetées. Elles sont en effet conditionnées par la résiliation préalable du bail. Par ailleurs, le juge examine la demande en paiement de l’arriéré locatif. Il constate que la locataire a soldé sa dette suite à l’instance. Le bailleur est donc débouté de cette demande accessoire. Enfin, le bailleur, partie perdante, est condamné aux dépens. Cette décision rappelle que la procédure de référé requiert une absence de contestation sérieuse. L’existence d’un débat sur la validité de la clause fait obstacle à toute mesure provisoire.

Cette ordonnance affirme le caractère d’ordre public du délai de six semaines. Une clause contractuelle plus courte est inopposable, même invoquée en référé. Elle consacre une protection procédurale renforcée du locataire contre l’expulsion pour impayés. Le juge des référés se déclare incompétent pour régulariser une clause illicite. Il renvoie cette appréciation substantielle au juge du fond, préservant ainsi les droits de la défense.