Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 novembre 2025, n°25/02510

Le tribunal judiciaire de Marseille, juge des contentieux de la protection statuant en référé, rend une ordonnance le 13 novembre 2025. Un bailleur social demande la résolution d’un bail pour impayés et l’expulsion du locataire. Ce dernier, bien que régulièrement cité, ne comparaît pas. Le juge doit apprécier la recevabilité de la demande et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Il fait droit aux demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail et en ordonnant l’expulsion, tout en accordant une provision sur la créance.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’action. Le législateur a encadré strictement la procédure de résiliation pour impayés afin de protéger le locataire. Le juge vérifie ainsi le respect du double avertissement imposé par la loi. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État six semaines avant l’audience. « En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 avril 2025 a été dénoncée le 22 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire » (Motifs). Le bailleur doit également signaler les impayés à la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation, condition également remplie. Cette vérification rigoureuse assure le respect des droits de la défense et des mesures de protection sociale.

La régularité substantielle du commandement de payer. Le commandement, acte fondateur de la procédure, doit contenir des mentions impératives. Le juge analyse sa forme et son contenu pour s’assurer de sa validité. Il relève que l’acte « comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines […] le locataire s’expose à une procédure judiciaire » (Motifs). Il mentionne aussi les recours possibles comme la saisine du fonds de solidarité. Un commandement régulier en la forme est une condition essentielle pour que le délai de six semaines puisse courir et produire ses effets juridiques.

Les effets du défaut de paiement et ses conséquences

L’acquisition de la clause résolutoire. Le non-paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle essentielle. L’effet résolutoire n’est toutefois acquis qu’après l’expiration d’un délai de grâce. La loi prévoit que la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs). Le juge constate que ce délai a été dépassé depuis le 5 décembre 2024. Cette solution est conforme à la jurisprudence, qui rappelle que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines » (Tribunal judiciaire de Blois, le 2 juillet 2025, n°24/02620). La résiliation est donc constatée rétroactivement à cette date.

Les conséquences pécuniaires et matérielles de la résiliation. La fin du contrat n’éteint pas les dettes antérieures et génère de nouvelles obligations. Le locataire reste redevable des loyers impayés jusqu’à la résiliation. Son maintien sans droit dans les lieux constitue une occupation sans titre. Il cause un préjudice certain ouvrant droit à une indemnité. « L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux » (Motifs). Le juge la fixe au montant du dernier loyer et charges, condamnant le locataire à une provision. L’expulsion est ensuite ordonnée avec un délai pour libérer les lieux volontairement.