Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 novembre 2025, n°25/02604

Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 13 novembre 2025, se prononce sur une demande de résiliation de contrat de résidence sociale pour impayés. Le gestionnaire du logement-foyer sollicite l’expulsion de l’occupant et le paiement de sommes dues. Le juge constate la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire et fait droit aux demandes principales. Cette ordonnance précise les conditions strictes de la résiliation pour défaut de paiement dans ce type de contrat.

Le régime dérogatoire des logements-foyers

Le cadre légal exclut la suspension judiciaire de la clause résolutoire. La décision rappelle que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux logements-foyers. Le titre I de cette loi, comprenant l’article 24, ne s’applique pas aux logements-foyers régis par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l’habitation. Ce rappel est essentiel pour écarter tout régime protecteur analogue à celui des baux d’habitation. Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire. La portée de ce point est de cantonner strictement le litige au régime spécial des logements-foyers. Le juge écarte ainsi toute possibilité pour l’occupant de solliciter un délai de grâce.

Les conditions de forme de la résiliation sont impératives. Le texte applicable exige une signification par huissier ou une notification par courrier recommandé. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette formalité constitue une condition de validité de la procédure engagée par le bailleur. La jurisprudence exige également la remise effective de la mise en demeure préalable. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. La valeur de cette exigence est de protéger l’occupant en s’assurant qu’il a eu connaissance de la menace de résiliation.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour impayés

Les conditions de fond de la résiliation pour impayés sont strictement vérifiées. Le contrat et la loi prévoient un seuil précis déclenchant la possibilité de résilier. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés. Le juge constate que la dette impayée correspond à plus de sept termes mensuels. La mise en demeure signifiée visait une somme de 2.498,30 euros, qui correspond à plus de sept fois la redevance mensuelle prévue au contrat. Le défaut de paiement est ainsi caractérisé de manière incontestable, justifiant l’engagement de la procédure.

La régularité de la procédure aboutit à la constatation de la résiliation. La clause contractuelle et les textes sont respectés, conduisant à son acquisition. La clause résolutoire est donc acquise au 29 avril 2025. Cette date marque la fin du contrat et l’obligation de libérer les lieux. Le maintien dans les lieux devient une occupation sans droit ni titre. Le juge ordonne l’expulsion avec un délai de quinze jours pour la libération volontaire. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La portée est de permettre une exécution rapide tout en respectant un délai minimal de protection.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation

Le principe de l’indemnité d’occupation est retenu pour la période suivant la résiliation. Le maintien dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Son montant est fixé par référence à l’ancienne redevance. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette solution assure une continuité financière pour le bailleur lésé par l’occupation indue.

Le juge alloue une provision sur la créance incontestable. Le montant de l’arriéré est fixé à titre provisionnel, l’absence de contestation justifiant cette mesure. M. [U] [M] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1.457,94 euros. La décision est assortie de l’exécution provisoire en raison de la nature de l’affaire. L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail et des délais accordés, sera ordonnée. La valeur de cette ordonnance est de permettre au bailleur de recouvrer rapidement sa créance et de retrouver la jouissance de son bien.