Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 novembre 2025, n°25/02606

Le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 13 novembre 2025, examine une demande de résiliation d’un contrat de résidence sociale pour impayés. Le bailleur, une société d’économie mixte, sollicite la constatation de la résolution et le paiement des sommes dues. Le résident, non comparant, ne conteste pas la procédure. Le juge accueille les demandes du bailleur et condamne le résident au paiement. Cette décision précise les conditions strictes de mise en œuvre d’une clause résolutoire dans le cadre spécifique des logements-foyers.

La condition de remise effective de la mise en demeure.

Le juge rappelle d’abord le principe général régissant les clauses résolutives. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse sauf clause contraire. Le droit commun du contrat s’applique donc en complément des règles spéciales. Pour les logements-foyers, le texte impose une notification formelle de la résiliation. La jurisprudence en déduit une exigence de remise effective préalable. « Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire » (Motifs). Cette condition protectrice du résident est strictement interprétée. En l’espèce, la signification par acte d’huissier réalisée le 28 mars 2025 satisfait à cette exigence procédurale. La portée de ce point est essentielle pour la sécurité juridique des gestionnaires. Toute irrégularité dans la notification entraînerait l’irrecevabilité de l’action en résiliation.

Le seuil d’impayés déclenchant la résiliation de plein droit.

Le régime des logements-foyers définit précisément les cas d’ouverture. La résiliation pour inexécution nécessite un préavis d’un mois. Le texte réglementaire fixe un double seuil financier déclenchant cette faculté. « La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due au gestionnaire » (Motifs). Ce dispositif reprend exactement les termes de l’article R. 633-3 du code de la construction. Une jurisprudence antérieure confirme cette interprétation stricte du texte. « que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ; » (Tribunal judiciaire de Grenoble, le 15 mai 2025, n°25/00770). En l’espèce, la dette de 2.724,88 euros, représentant plus de sept termes, dépasse largement ce seuil. La valeur de cette disposition est de protéger le résident contre une résiliation pour des impayés minimes. Elle offre une sécurité juridique au gestionnaire lorsque le seuil est atteint.

La nature et le calcul de l’indemnité d’occupation après résiliation.

Après la résiliation de plein droit, l’occupation devient sans titre. Le juge qualifie ce maintien dans les lieux de faute civile ouvrant droit à réparation. Le préjudice pour le bailleur est la privation de jouissance de son bien. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance. Elle correspond à la valeur équitable de l’usage des locaux. Pour la calculer, le juge se réfère au contrat antérieurement liant les parties. « il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due […] au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi » (Motifs). Cette méthode de calcul, simple et prévisible, évite une expertise onéreuse. Elle est justifiée par la nécessité de préserver les intérêts du propriétaire lésé. La solution consacre une approche pragmatique de la réparation du préjudice. La portée est significative pour la pratique, car elle offre une ligne directrice claire. Elle assure une compensation automatique sans discussion sur la valeur marchande.

L’articulation entre procédure accélérée et protection des droits de la défense.

Le juge statue en référé sur le fondement de l’urgence et de l’absence de contestation sérieuse. L’absence du résident à l’audience n’empêche pas le jugement au fond. Le juge examine néanmoins le bien-fondé de la demande de manière approfondie. Il vérifie scrupuleusement le respect des conditions légales et contractuelles. La procédure de référé permet une décision rapide pour le créancier. Elle est ici compatible avec la nature des logements-foyers et l’impératif de gestion. L’octroi de l’exécution provisoire renforce l’efficacité de la décision. Cette célérité ne se fait pas au détriment des garanties du débiteur. Le juge statue à titre provisionnel sur le principal, renvoyant au fond pour le surplus. La solution illustre l’équilibre entre célérité et respect du contradictoire. La valeur de cette ordonnance réside dans son efficacité tout en préservant les voies de recours. Elle assure une gestion efficace du parc social tout en garantissant le droit à un procès équitable.